保利佛山场后评估报告.ppt

东平新城钻石总价模型 市场上升 公馆开盘销售情况 总价区间 高 中 低 开盘 销售率 高 一般 高 拥有绝对的资源，东平新城住宅项目制胜的关键： 形成核心特色，全面突破！ 市场如果处于上升期，东平新城的住宅项目，出货速度最快的应该是最高，位置最优的产品。 四个新项目市场分布情况 城市化水平与财富水平剪刀差下的市场归类 保利东湾 东湖林语 香槟花园 城市化水平 财富水平 市场决定消费总价结构 东平新城、东湖林语、香槟花园、外滩一号，继续推动着佛山城市化不断向前发展。 外滩一号 * 保利百合花园项目启示 总价和面积的突破 顺德区域特点 虽然百合花园没有保利花园和公馆的资源环境，但是该区域水平较低，加上保利的品牌，可以实现总价和面积的突破。 顺德市场财富水平高，但是城市化水平相当较低。容桂客户群组成呈哑铃结构，高低两端客户比例较高，中端阶层客户群体比例较少。 推动城市发展 品牌开发商在具备一定的条件下，有能力推动城市化水平不高，但是财富水平较高的区域内房地产市场的发展。 6 总结分析 6.1 市场 6.2 市场定位 6.3 新项目预判 6.1 市场 城市化水平与财富水平剪刀差下的市场归类 一号公馆 保利花园 星座 城市化水平 财富水平 市场决定消费总价结构 从保利水城，到一号公馆，到保利花园、星座、百合花园，保利地产在推动着佛山城市化不断向前发展。 百合花园 6.1 市场 开盘期销售率 市场状况 　 2007 公馆 2007 花园 2008 花园 2009 上半年花园 2009 下半年花园 2009 星座 2009 百合 开盘销售率 73% 57% 71% 78% 76% 59% 53% 市场情况 好 中 差 好 中 好 好 2007.6 公馆开盘 2007 花园 2008花园 2009上半年 花园 2009下半年 花园 2009星座 2009百合 公馆、保利花园、星座、百合花园在不同市场情况下的表现 6.1 市场 确定了项目区域内的城市化水平和财富水平之后，结合项目资源情况，进行项目的定位。 城市化水平小于其财富水平,富有者对资源的占有欲强，购买力很惊人。在具备一定资源的条件下，适当扩大产品的户型，反而能降低风险。 市场与财富 资源与定位 产品与市场 在市场、财富水平确定的基础下，结合项目的资源情况，进行具体的产品规划和布局。使拥有最好资源的产品价值最大化，在产品结构的安排注意户型面积分布。 6.2 市场划分 1 .总价是市场定位的基础，单价、面积是支撑总价的手段。总价划分体现了产品特征属性(面积、景观等)，也体现了市场的因素(价格、消费者承受能力等)。而根据户型面积段来划分划分产品，只能体现产品的特征属性，很难反映市场因素。 2 .总价钻石模型 豪宅类——一号公馆 中高端住宅——保利花园、百合花园 中小户型——星座 公馆钻石总价模型 特点： 1、钻石总体结构比较扁平，即各个总价区间比例不太大； 2、市场状况对各个总价低的销售影响状况较明显。 公馆开盘销售情况 (已售量/已推量) 总价区间 高 ( ≤ 186万) 中 (186-243万) 低 ( ≥ 243万) 开盘 销售率 69% 78% 72% 开盘 销售量 142 161 149 适用条件： 1、城市化水平低于财富水平的区域； 2、拥有绝对的、不可复制的资源优势。 保利花园总价钻石模型 特点 ： 1.该模型是中间大，两端小，这一点和资源豪宅明显不同； 2.总价高中低的产品在不同市场环境下，市场表现不一样，产品贡献力也不同； 3.结构比较稳固，在不同的市场环境，均有相应的总价段满足市场。 保利花园开盘销售情况 (已售量/已推量) 总价区间　 低 中 高 2007 64% 74% 34% 2008 93% 78% 85% 2009.3 69% 59% 71% 2009.7 83% 71% 81% 适用条件： 1.产品结构比较齐全的大盘项目。 星座总价钻石评估 模型特点： 1、该模型顶层小，最低价格产品与主流产品的比例相差不太大，下半部分比较扁平。 2、在市场上升期，总价两端的市场表现相距很远。 保利星座开盘销售情况 (已售量/已推量) 总价 区间 低 小于62万 中 62-72万 高 大于72万 开盘期销售量 252 173 76 开盘期销售率 87% 59% 26% 适用范围： 1、中小户型产品 2、市场相对激烈的市场。 百合花园总价钻石评估 模型特点： 1、在市场表现好，各个总价段的产品销售相差不是太大，中大户型销售相对较好。 保利百合花园开盘