凌骏地产013年03月阜新“大众路地下商业街”营销报告.ppt

项目LOGO标示 创意表现 创意表现 售楼处应用 创意表现 售楼处应用 售楼处应用 创意表现 创意表现 售楼处应用 创意表现 售楼处应用 创意表现 售楼处应用 客户服务 客户策略 【配合策略】 微笑工程 现场工作人员佩带统一标有微笑照片的胸卡，并推行微笑服务，客户进门的问候语，随各种节日及时更换； 礼品工程 配合各种重大活动、优惠活动等，适当的礼品是必不可少的。建议实施礼品储备并进行礼品分级，以适应不同场合下的礼品需求； 实用类：价格10元左右，LOGO雨伞； 礼品类：建议价格300元左右电器类，适合成交客户 服务就是力量 老带新计划 针对项目的老业主，介绍不同数量的新客户可以获得不同金额的礼品，一方面通过鼓励老业主发展新客户，另一方面可以长期的建立与客户的关系，维系业主。 节日礼品发放 年末传统的节日较多，可以借助节日来针对项目的所有认购客户，发放一定的节日礼品或是纪念礼券。来稳固客户关系。 客户关系管理 客户关系 客户策略 【配合策略】 THANKS 谢谢观赏 最后祝愿我们的“大众路地下商业街”项目2010年 圆满成功 * 解筹要点 销售实施控局 【具体实施】 诚意金的收取 诚意金VIP金卡认购金为每套商铺人民币5万元； 诚意金VIP银卡认购金为每套商铺人民币2万元； 注：按意向购铺数量累计，多选多交。 诚意金的优惠 诚意金客户可获得开盘阶段大众路地下商业街部分商铺房源的优先内部认购权； 诚意金VIP金卡客户享有第一轮内部认购权，诚意金VIP银卡客户享有第二轮内部认购权。 诚意金要点 销售实施控局 【具体实施】 诚意金使用 客户缴纳的每份诚意金只可以享有一个铺位的选铺权，客户可以根据意向购买铺位的数量进行多份缴纳。交纳诚意金的先后顺序号，即为认购时期的认购选房号，先交先选。 认购范围 认购范围为一期项目销售铺位（销控部分区域和位置较好铺位），客户可以选取意向铺位1个和候选铺位1个，诚意金VIP金卡客户现场进行意向销控，诚意金VIP银卡客户不进行现场意向销控。 销售准备要点 销售实施控局 【具体实施】 五证手续确定 全面具备公开正式销售的条件，即销售许可证等五证全部齐备。 明确时间和标准 包括地下商业项目的交铺标准，铺位交付时间，商业街的开业时间等全部基本确定完毕。 银行方面确定 确定项目按揭贷款的具体银行，并明确贷款利率和相关的费用收取，以及办理贷款的手续条件。 各类合同确定 《商品房买卖合同》、《大众路地下商业经营管理公约》等相关的项目签署合同法律文件备案，并准备齐备。 注：预售许可证为关键的销售证件，主要以其拿到的时间为节点来灵活控制接下来的销售阶段，避免造成法律上的纠纷。 销售政策要点 销售实施控局 【具体实施】 一次性付款 享受正常总房款97折的价格优惠 按揭贷款 享受正常总房款99折的价格优惠 权限暗折 项目总监现场控制在正常折扣基础上额外的1-1.5点折扣作为机动，以便处理特殊客户之用。 注：VIP客户不享受权限暗折，特殊情况机动灵活处理 明确开盘销售期间的销售价格优惠条件： 参考与计算因素： 项目销售价格制定考虑市场的现有商铺销售价格和本项目的实际情况 价格制定要点 销售实施控局 【具体实施】 同地段（大众路） 同类（新天地） 周边（参考） 本项目 参考建面均价 30000 8000 15800 12269 公摊比例 8% 50% 8% 50% 实得面积 92% 50% 92% 50% 使用均价 32608 16000 17173 24538 系数值 0.5 0.3 0.2 1 使用均价权重 16304 4800 3434 24538 参考与计算因素： 本项目产品的稀缺性、一期地段优势和铺位的较小面积控制 本项目销售价格： 综合这些方面，最终我司建议项目的一期销售均价为： 商铺入市建筑面积销售均价：17500元/平方米 价格制定要点 销售实施控局 【具体实施】 产品稀缺性 一期地段优势 商铺面积小 贡献度 0.1 0.2 0.1 原有参考建面价格 12269 建议销售建面价格 17176 价格制定要点 销售实施控局 【具体实施】 销售控制价格因素： 考虑项目总体价格的一个低开高走原则 销售价格分业态、地段、面积等因素 商铺经营的一个自然价格增长 销售价格控制建议： 开盘阶段商铺建筑面积销售均价：17500元/平方米 持销阶段商铺建筑面积销售均价：19000元/平方米 一期整盘商铺建筑面积销售均价：18100元/平方米 注：考虑持销阶段为了给客户更强的铺位增值信心，同时符合低开高走的价格策略，所以价格采用约为10%增幅。 价格制定要点 销售实施控局 【具体实施】 销售价格分段建议（建筑面积）：