力高行2008年西昌世MALL商业操作建议.ppt

* 第三部分：酒店部分运营管理价格策略 从市场调研来看，如果是带精装修，家私电器的小户型住宅（酒店式公寓）认为 4000--4500元/㎡价格占大多数。这也是市场的就低心态所作崇，我们按10%系数 进行修正，则约为4320--4860元/㎡，取中间值约为4590元/㎡。与前面调查分析 了两类精装修标准产品价格基本吻合。 调研接受价格 * 第三部分：酒店部分运营管理价格策略 最终，结合区域纯住宅市场房价、同类产品房价、市场调研房价三方面价格为参考基数，我们建议单价定价为 调查客户接受精装修产品的均价 约4590元/㎡ 市场上两类精装修产品均价 约4490元/㎡ 建议基础定价 约4540元/㎡(精装修) 建议定价 约4767元/㎡(精装修) 加上后期系统的营销推广，以及其产品的独特性，定价适当上提5% 注：最终以何种方式进入市场以酒店管理公司与开发商合作方式最终确定。 * 第三部分：酒店部分运营管理营运管理 酒店的运营管理主要包括2个部分： 1.后期物业管理 2. 后期经营管理 目前，所需探讨的问题就是后期经营管理问题，对于经营管理一是引进经营管理公司，二是自身组建经营管理团队。 * 第三部分：酒店部分运营管理营运管理 酒店营运管理 经营管理 引进专业经 营管理公司 自身组建经 营管理公司 物业管理 自己管理 * 第三部分：酒店部分运营管理营运管理 　 　 优势 劣势 规避劣势 酒店营运 引进专业经营管理公司 1.提升投资者信心，利于快速销售，减小资金压力2. 后期运营管理相对有保障 3.酒店营运工作时间缩短，时间成本低 1.降低开发商获利空间 2.自主权力降低 3.引进经营管理公司尚需时日，增 加了更多不确定因素，时间成本 随之增加 4.双方合作方式对后期经营存在一 定风险 1.加强经营公司引入工作 2.在合作方式上突破　 自身组建经营管理公司 1.自主权利大 2.利益长期化、最大化 3.开发商产业多元化，利于开发商品牌提升 1.分散人力、物力、财力运营商场部分工作，增大整个项目操作难度 2.后期实际经营过程中存在风险 3.前期工作需较大人力、物力、时间，增加项目隐性成本 1.引进经营管理人才，承担酒店前期营运工作，降低经营风险 　 * 第三部分：酒店部分运营管理营运管理 结合前述 力高行建议： 1.引进专业酒店管理公司对酒店部分物业进行后期统一经营管理 做出以上判断主要基于以下原因： 腾出更多人力、物力、财力、时间做好商场经营管理工作 规避酒店经营管理风险 节省人力成本 * 第三部分：酒店部分运营管理酒店管理公司招商情况 倾向于产权分离，统一经营的酒店管理公司： 四川金领酒店管理公司 凯宾酒店管理公司 上述两家公司对于项目有浓厚兴趣，同时也在积极拓展二级城市网点。对于本项目目 前还存在以下问题需进一步跟进落实： 1.具体的合作方式、条款 2.深入项目，实地考察，市场调研 3.有意向直接与开发商做深度沟通 下一步工作方向： 1.力争6月中旬促成上述两家公司的实地考察 2.尽快搭建双方合作平台，早日进入实质性谈判阶段 * 第三部分：酒店部分运营管理酒店管理公司招商情况 倾向于产权集中于大业主，统一经营的酒店管理公司 四川岷山酒店管理公司 锦江之星酒店管理公司 两家公司同样对本项目持积极态度，长期保持着联络，但仍存在以下问题需明晰： 1.对合作模式较为单一、固定，只倾向大产权合作方式 2.仍需进一步实地考察，市场调查 3.有意向直接与开发商做深度沟通 下一步工作方向： 1.继续保持与上述两家公司的业务接触，作为备选资源 2.根据招商的实际情况与进度，实时调整对其招商策略 3.促使实地考察意愿达成 * 结束语 前述之各部分仅为我司基于项目前期市场接触、目前项目及开发商的实际状况给于的建议，如有不足之处尚请指正。我司将精心策划、细心部署整个过程，以期达到项目之成功运作。 深圳市力高行房地产顾问有限公司 2008-5-19 * 第二部分：商场营运管理---项目营销模式选择 优势 劣势 直接销售 发展商省事、麻烦少、没有负担 资金压力小 后期经营统一性难以保障 商铺没有附加值，价格没有支撑 品牌商家租金较低，很难有品牌商家进驻，不利于商业做旺 销售难度大、周期长 只能获得短期利益 返租销售 快速实现销售，资金能快速回笼； 统一经营利于商业的统一形象，易形成商业氛围，保障商业做旺 资金压力较小 返租金加到了商铺的价格里，所以商铺的公布均价提高了，让投资者感觉贵 返租存在一定程度法律风险 返祖后，引入其他商管公司难度大 自己持有 可以获得长期商业利益以及物业增值空间 统一招商、经