北京万可研报告.ppt

北侧公园在区域发展成形后可能吸引富贵2客户 项目A地块北侧有一10公顷的现状公园。 周边大井体育公园、世界风情园都为区县级小公园。 项目西南界临高压线。 环境景观 富贵2 富贵1 孩子三代 后小太阳 小太阳 青年持家 青年之家 当前条件下： 四季花城类项目：小太阳、孩子三代、青年持家； 未来发展后： 可能成为金色项目：增加吸引青年之家和富贵客户 目标客户判断 公共交通不方便，私家车交通较好 有良好的医疗和教育资源；当前生活配套的吸引力弱，但项目自身即可解决基本配套，未来改善预期较好 当前社会新锐和小太阳不排斥，未来发展后会对其他客户产生吸引 环境、资源、交通 环境、资源、交通 富贵之家 环境、配套 健康养老 环境=配套交通 交通环境配套 配套环境交通 望子成龙 环境配套交通 本区域拥有良好的路网系统，驾车可快速到达西四环、长安街、京石高速。 只有1路公交338（至玉泉路），公共交通不发达；隔地铁1号线4公里。 在市政公共交通改观前，本区域公共交通相对不方便，可考虑公交专线合作。 当前周边无公共配套，但周边5公里内遍布较多的良好医疗、教育配套和玉泉路、五棵松商圈； 随着周边几个大型社区的入住，居住人口迅速增长，以及08奥运石景山、五棵松场馆建设的带动，本区域周边配套会得到很大的改观。 位于长安街南，属于经济文化欠发达地区。 但同传统南城相比基础较好，可定义为城市空白发展区。 未来2-3年内，会发展成为新兴城市生活区。 交通配套环境 社会新锐 交通条件 配套设施 城市角色 需求排序 客户分类 当前的土地属性可归属为四季花城系列，未来将转变为金色系列，通过土地属性分析和竞品研究进行当前目标客户选择为：首期主要面向青年持家、小太阳与孩子三代；后期逐渐增加吸引青年之家和富贵2客户。 5、根据土地属性分析后的目标客户群分析 富贵之家2 　 　 　 　 富贵之家1 富贵之家 　 　 　 　 老人1、2、3代 健康养老 　1.94 145 3卧+2卫 多层板 三代孩子 √ 后小太阳 　1.94 130 2卧+1书+2卫 多层板 小太阳 √ 望子成龙 　1.94 95 2居 高层板、塔 青年持家 √ 青年之家 社会新锐 单一产品容积率 户型面积 户型类型 产品类型 　客户分类 6、首期目标客户选择及产品对应表 处于一个高品质社区 主卧3.8米，客厅3.9米，两房间朝阳，层高2.85米 不排斥塔楼和临路边角 高层板式或塔式，95平 青年持家 多层低密度高品质社区 主卧4.2米，客厅4.5米，3个房向阳，层高2.85米，主卧配卫生间 社区比较中心位置，临近中心景观，有老人、儿童活动绿地避免车流干扰 多层、小高层电梯板楼，145平米三居 三代孩子 多层低密度高品质社区 主卧3.8米，客厅4.2米，3个房向阳，层高2.85米，主卧配卫生间 要求社区内宁静位置，良好景观视野,儿童活动绿地避免车流干扰 多层、小高层电梯板楼，面积约为130平米，户型为平层的或三居， 小太阳 产品形象特征 产品户型特征 产品位置特征 产品建筑类型 　 7、首期产品解决方案（清单） 高压线 万恒一期 现状私立学校 现状公园 150米 辐射影响 小 屯 路 京 石 高 速 C地块 土地价值评估 B 当前土地属性：东侧邻近交通干线，北侧、西侧项目地块，南侧为万恒一期旧房。位置方便，有噪音影响，外部景观无优势。土地价值评估为B 当前土地属性：位于地块的中心位置，无严重噪音干扰，南临学校和公建。地块位置较好，无特殊景观优势，土地价值评估为B。 当前土地属性：位于整个地块西南角，位置较偏，南临高速路和高压线，存在红线外不利因素干扰。土地价值评估为C A地块 土地价值评估 A B地块 土地价值评估 B D地块 土地价值评估 C E地块 学校、非配套公建 当前土地属性：东邻交通干线，北邻现状绿地公园，西邻私立学校。位置较佳，无遮挡和噪音干扰，有稀缺景观资源.土地价值评估为A 8、用地分析及系列归属 8、用地分析及系列归属 项目位于城市成熟地区边缘，属于近郊住宅，城市氛围、配套设施尚未成熟，主要依赖便利的交通以及较近的距离，目前属于四季花城系列。未来随着周边城市氛围逐渐成熟，以及项目开发对本身土地属性的改造，项目未来将属于金色家园系列。 9、规划概念方案 项目的开发周期4.5年，C地块07年5月开盘销售产品属于四季花城系列，产品研究主要集中在C地块。A、B、D地块08年后开盘，随着土地属性的变化，预计产品系列升级为金色家园系列，目前暂不作深入研究。 10、单体概念方案 95平米户型 平面建筑面积91.85平米 套内面积78.40平米 130平米户型 平面建筑面积127.61平米 套内面积112.46平米