北京顺义IDCITY调报告.ppt

3.3 设计方案-产品意向 设计方案-楼座效果图 3.3 设计方案-办公楼意向 设计方案-售楼处效果图 * 3.3 设计方案-公寓样板间精装 设计方案-样板间效果图 项目概况 市场定位客群分析 产品解决方案 项目运营 目 录 伟业顾问 2015年1月 顺义-ID CITY市调报告 ID CITY ID CITY 项目概况 市场定位客群分析 产品解决方案 项目运营 目 录 项目基本信息 祥云国际 中航油地块 用地性质：F3多功能用地 总建筑面积：174359平米 容积率：2.0 控制高度：45米 建筑密度：30% 绿地率：30% 位置 顺义区北京天竺空港经济开发区B区 四至 南至安宁大街，北至安泰大街，西至裕庆路，东至裕安路。 用地性质 F3多功能商业用地 出让年限 50年 建设用地 （平米） 87179 建筑面积 （平米) 174359 原地价 （万元） 153500 楼面土地成本 （元/平米） 8804 2011年11月3日，中航油集团经过469轮现场竞价，以15.35亿元竞得该地块，楼面价达到8804元/平米，溢价率达291%，原计划打造中航油总部基地，并已完成方案报批等前期工作 项目背景 2013年7月，国务院叫停央企新建总部基地，中航油原开发方案无法推进，目前土地处于闲置状态。 项目背景 项目背景 中航油合作诉求 土地费用以16.2亿元作价：地价款15.35亿，加上税金、贷款利息、已发生工程费用，合计总费用约16.2亿元，希望能尽快回笼土地价款； 中航油提出保留4万平米办公用房+1万平米地下面积长期持有，建设期末以累计投入的10亿元获得该写字楼（毛坯）及配套地下面积； 项目潜在问题 中航油已完成方案报批，如我司介入，需协调顺义区相关政府部门重新进行方案设计和报批； 中航油获取地块已两年半，存在潜在土地闲置风险，按规定将于2014年11月20日无偿收回，需协调北京市区两级政府解决闲置问题；通过目前沟通，预计罚款36.5% 通过与顺义区相关部门工作，在建造部分配套地上的基础上，F3地块可以以写字楼立项，建造公寓进行散售；中航油方案已完成报批；方案调整并完成相关报批报建手续； 地块区位 五环 祥云国际 IC 地铁15号线 中央别 墅区 空港 商务区 祥云 国际 IC 地块紧邻祥云20万平米大悦城商业，目前已经营业。 祥云国际商业 顺义临空经济区是北京六大高端产业功能区之一，未来将打造高端产业新城。至2020年，临空区经济总量将达到1500亿，就业人口33万人，常住人口30万人 区域规划-临空经济区 空港工业区B区 国际展览中心 国贸商务区 空港物流基地 金马工业区 北京汽车产业基地 林河工业区 天竺出口加工区 临空经济 产业基地 中央别墅区 IC 临近的中央别墅区是北京最早的高档别墅群落，经过十多年发展，已形成氛围高端、配套成熟的高端居住区 区域规划-中央别墅区 IC 周边交通（1） 距离天安门30公里（车程50分钟） 距离CBD27公里（车程40分钟） 距离二环23公里（车程35分钟） 距离三环20公里（车程30分钟） 距离四环18公里（车程25分钟） 距离五环14公里（车程20分钟） 南侧机场京平高速 6公里 北侧机场北线高速 3公里 西侧京承高速 6公里 东侧京密路 700米 裕丰路 IC 周边交通（2） 15号线 花梨坎站 14号线 CBD 中关村 亚奥 望京站 IC 从后沙峪站起，经望京站换乘14号线至CBD核心区域大望路站共16站，耗时约40分钟。14号线目前已经开始运行。 宗地现状和四至 地块现状 商业配套：临近祥云国际商业，已于2014年开业 医疗配套：距离空港医院3分钟车程，为二乙医院 学校配套：周边有北京力迈学校等多家国际教育机构，空港小学、后沙峪中心小学、顺义十中和天竺中学等多个学校，以及顺义国际学校 周边均为高端生活社区，医疗、学校等生活配套较齐全 2014年祥云国际商业的开业将提供大型集中商业，进一步丰富区域商业配套 IC 土地属性结论 项目 土地 属性 城市角色 土地区位等级 城郊新城，适合中端品质公寓开发 历史角色 处于临空经济内，受别墅及产业园区影响 城市发展趋势 城区住宅供给匮乏，该区域将承接城市核心区外溢客群需求 产业构成 高新技术产业、现代制造业、物流业 配套设施 教育配套 区域具备一系列涉外优质教育配套 商业生活配套 区域配套设施建设正逐渐完善，周边项目有一定规模商业配套 医疗配套 享受区域内医疗配套 交通条件 公共交通 多条现状公交线路便捷通达市区 私家车 可快速直达多条高速 轨道交通 地块距离15号线花梨坎站约700米 交通噪音 南侧临近道路，有一定噪音影响 环境条件 距离景观距离 东侧靠近公园，有一定景观资源 空气质量 附近产业基本无空