卓越地产208年中期行业形势及企业战略培训.ppt

* * * * * * * * * 什么意思 * * * * * 土地成交价格快速上升 3000元/平方米 3000元/平方米 多数城市成交土地楼面地价涨幅超过50% 核心城市土地供应依旧紧张 1000万平方米 1000万平方米 2007年，一些城市住宅土地供应放量，沈阳、天津等城市的供应量超过1000万平米 但传统供应紧张的城市，特别是深圳、上海、广州、北京，仍难以缓解 批准预售面积和实际成交面积 北京、上海等城市年度批准预售面积连续小于实际销售面积，显示供不应求态势 万科的机遇 即使在毛利率下降的发展阶段，万科依然实现了业绩持续增长和良好的投资回报； 过去十年，万科净利润复合增长率达到31% 丰富的市场经验提升万科抓住机遇的能力 上海，2005年成为宏观调控受影响的中心区域 依赖快速销售和购并，万科在上海市场份额不断提升 小调整中的大机遇——上海市场 亿元 注：近两年上海市场销售金额复合增长率仅为23%，2008年上海商品住宅销售金额按照30%增长率估算 万科目前的市场份额约为2%，未来7~10年，目标5% 维持市场份额提升目标 5% 2005年 2006年 1.25% 0.94% 万科市场份额中期目标 2007年预计 2% 小调整中的大机遇 2005年、2006年通过非公开方式获取项目资源比例分别为48.3%、 60% 2007年新增项目资源中非公开获取约占37.1%，比例在下降 万科的销售规模已经跃过500亿，进一步的快速增长需要在获得规模效益的同时，继续通过兼并收购来实现 只有市场调整，才能带来更多的“南都”机会 2008市场展望及公司工作重点 市场调整的底部在哪里？答案在于： 还有没有人住房子？ 2006-2015年城市新增7000万户家庭，2007全年销售约500万套 人们买不买得起房子？ 2007年，全国城镇居民人均收入增长17.2%，我们仍处于收入快速增长的阶段 结论：房价不会大起大落，但只有与收入增长相匹配的房价增速，才能保持市场的购买意愿和购买能力 关于“拐点”：从亢奋到理性增长 万科依然坚定不移地看好行业的未来前景 与其预测不如应变：必须毫不犹豫地主动应变，才能在抓住短期波动中带来的机会 2008行业展望： 目标与任务 一条大道： 大道当然，精细致远 四大绿色主题： 装修房、工业化、节能环保、绿色社区 四个主题词： 质量、增长、能力、变革 新时期的工作指导思想： 实现增长，为投资者提供理想回报 继续推进“均好中加速”的经营策略，加快现金回流，坚持“快进快出”，“现金为王”的项目开发和销售原则 坚持精耕细做，提高管理效率 继续保持开工面积的增长，获得更多市场 07年末，万科合计拥有项目权益规划建筑面积为1855万平方米 谨慎对待公开市场项目获取，大力加强跟大型国有企业、资产管理公司、区域房地产公司等土地资源拥有者的多种形式的并购合作 聚焦刚性需求，严格控制高端项目比例，主流项目占比达到90%以上，并显著提升小户型产品比例 合理估算项目收益，充分考虑市场风险，坚决不拿疑似地王项目 抓住机遇，补充项目资源 加快推进工厂化实际应用，实施生产方式变革 人工成本的快速提高给予了工厂化加快应用的空间 工业化目标： 工业化住宅开工面积08年达到90万平米，比原计划60万平方米增长50% 装修房目标： 公寓项目装修房新开工比例08年达到80%，09年达到100% 进一步提升融资能力，扩大资本优势 积极创新融资方式和手段，尝试与银行、信托、基金等资金方合作开发新型融资工具和产品 夯实并扩展资本市场融资能力，实现公司与股东的双赢 2007年已融资 尚未完成的融资计划 碧桂园 148 发行优先票据集资110亿 富力地产 16 发行A股集资90亿 雅居乐地产 2006年底通过配售及优先票据集资50亿 发行优先票据30亿 以市场调整与转型为特征，中国房地产行业在2008年进入一个新的发展阶段。 作为持续的行业领跑者，万科一如既往地有责任为客户提供质量满意、价格合理的产品和服务，为投资者创造优异回报，为员工创造可持续发展的职业生涯和健康丰盛的人生。 我们的使命： == 完 谢谢！== * * * * * * * * * * * * * * 未来房地产市场供给有加速的可能，但房价仍存在上涨的动力 商品房竣工面积虽然上升幅度较大，但仍然小于销售面积，供不应求的趋势比较明显，房价仍存在上涨的动力。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，08 年一季度，全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨11%，涨幅比上年同期高5.4个百分点，比上季度高0.8 个百分点。 供求关系是决