博思堂200年5月盐城市壹品仕家三期高层产品价格建议报告.ppt

* 壹品仕家三期高层产品 价格建议报告 博思堂地产综合服务股份有限公司 2010年5月 * 定价思路—— 当前市场对比价格 项目入市价格评定 市场价格走势时效影响 土地市场分析 住宅市场价格分析 政策因素影响系数 项目产品价值支撑 * 土地市场分析 1 住宅市场分析 2 项目产品当前市场价格推导 3 产品入市价格推导 4 目 录 * 地块 编号 土地位置 出让 面积 （m2） 规划用地 性质 规划指标要求 起始价 （万元） 成交地价（万元） 楼面价(/元m2) 容积率 建筑 密度 绿地率 N0.2010-10 天鹅丽都东地块 120192 商住用地。商业建筑面积不大于5000㎡。 ≤2.0 ≤24% ≥35% 18029 26529 1103 N0.2010-11 新兴大桥南首东地块 118518 商住用地。商业建筑面积不大于15000㎡。 ≤2.2 ≤24% ≥35% 16000 22200 851 N0.2010-12 阜城镇政府北地块 78825 商住用地。商业建筑面积不大于15000㎡。 ≤2.1 ≤24% ≥35% 11824 15324 925 N0.2010-13 白天鹅商业广场南地块 64128 商业用地。 ≤2.0 ≤40% ≥25% 9620 9920 773 N0.2010-14 公安局南侧地块 42930 商住用地。商业建筑面积不大于10000㎡。 ≤1.8 ≤24% ≥35% 7728 10728 1388 N0.2010-15 市民广场西地块 18352 商住用地。商业建筑面积不大于10000㎡。 ≤2.2 ≤22% ≥35% 3579 6259 1550 土地成交信息 * 结合以上成交土地的容积率、成交价、楼面价等因素来看，加之建筑成本本身费用，预估未来开发基本成本将会超过现阶段市场高层产品的售价。 3. 产品 2. 规模 4. 价格 1. 区域 城南新区土地储备量爆发，约有85万方的新增土地开发量 容积率均在2.0左右，高层产品将是未来市场主流产品 土地楼面价最高已达1550元/㎡ 土地楼面价增幅较大，直接导致未来房价的上涨 土地开发规模逐步加大，未来楼盘开发量约在10-20万方 总结 * 土地市场分析 1 住宅市场分析 2 项目产品当前市场价格推导 3 项目产品入市价格推导 4 目 录 * 本案 帝景蓝湾 清华名仕园东苑 锦绣嘉园 澳洋欧洲花园 盛世嘉园 碧水豪苑 紫金明珠 绿洲半岛 天鹅丽都 鸿儒名邸 帝逸国际 阜宁县楼盘基本集中于城南新区，目前市场共有12个项目，其中在售项目10个，待售项目2个（天鹅丽都、帝逸国际）。 项目分布 * 项目 总建 在售产品 未来产品 备注 清华名仕园 15万方 9栋小高层(11+1F) 无 碧水豪苑 11.2万方 4栋高层(19F) 无 帝景蓝湾 5.5万方 多层(剩余1套) 4栋高层(16F) 高层预计6月左右推出 澳洋欧洲花园 8万方 高层(约460户) 多层(240户) 3栋小高层(12F) 锦绣嘉园 5万方 4栋小高层(12F) 无 紫金明珠 2.6万方 5栋小高层、10栋多层 暂无 鸿儒名邸 24.8万方 21栋多层 11栋高层(19F、32F) 绿洲半岛 约8万方 6栋多层 暂无 帝逸国际 19万方 暂无 高层 天鹅丽都 100万方 暂无 高层 目前市场上供应产品为多层和高层产品，多层产品仍是市场供应主力； 随着客户对多层的热捧，造成市场中多层的热销，导致目前市场上多层产品存量降低，大多数项目已无多层产品在售； 从未来供应来看，在多层产品稀缺的情况下，高层产品将会是今后市场的主角。 项目推案 * 楼盘名称 面积段 去化情况 均价 价差 优惠情况 清华名仕园 高层63 —136 ㎡ 剩余房源多为129㎡—136 ㎡大面积房源 3450元/㎡ 2-6FM每层加100元，7F以上不规则累加 优惠：50-100元/㎡ 帝景蓝湾 高层91 —132 ㎡ 未开盘 预计3600元/㎡ 暂无 暂无 欧洲花园 高层95—132 ㎡ 95 ㎡房源去化情况明显好于132 ㎡房源 3780元左右 一房一价，最高已至4600元/㎡ 优惠：50元/㎡ 紫金明珠 高层95 —140 ㎡ 仅有位置较好的一栋楼95 ㎡房源去化良好 3500元/㎡左右 1-7F3060元/㎡、7F以上3360元/㎡ 优惠：100元/㎡ 锦秀家园 高层128 —139 ㎡ 4栋在售，仅8—11F去化情况良好 3400元/㎡左右 1-6F3300元/㎡ 、7F以上每层加100元/㎡、 一次性付款优惠4个点 碧水豪苑 高层120 —180 1-3#基本售罄，4# 销售50%，剩余产品集中在7F以下楼层 3480元/㎡左右 3F2980元/㎡ 起，每上一层加50元/