博思堂2010年6月18日中润·苏中心产权式酒店代理营销报告.ppt

;宏观环境分析;苏州市经济发展;苏州经济状况小结;吴中区城市规划;;近期出台宏观调控政策;宏观政策解读;宏观环境分析;*;;市场现状总结;;北京东方君悦大酒店——借鉴案例二;苏州凯宾斯基大酒店——借鉴案例三;;;宏观环境分析;苏州酒店式公寓市场状况—中心城区;苏州酒店式公寓市场状况—吴中区;苏州酒店式公寓市场状况—高新区;苏州酒店式公寓市场状况—相城区;苏州酒店式公寓市场状况—园区;苏州人民路沿线未来上市项目;重点个案——沿海国际中心;沿海国际中心客户分析;;重点个案——新地国际公寓;新地国际公寓客户分析;;重点个案——环球188;环球188客户分析;环球188周边住宅;从区域市场来看，中心城区、园区、新区酒店式公寓发展比较成熟，项目销售状况良好，并且销售价格一般高于周边住宅价格；吴中区和相城区酒店式公寓市场发展缓慢，价格缺乏支撑； 从高端物业产品来看，具有地标性建筑的、高端的酒店式公寓，在售价方面一般高于周边住宅价格50%左右； 从客户来源来看，以苏州中高端客户为主，以上海、浙江等外地的投资型客户为辅； 从未来竞争市场来看，未来各区域都将出现地标性的、高端的酒店及酒店式公寓项目，主要人民路沿线及园区为主，此类产品将会与本项目产生竞争。;项目总体定位;项目定位;项目总体定位;;;价格测算;项目总体定位;高端酒店式公寓主要以欧美和日韩等境外人士为主要客户消费群体。;自用兼投资;;;客户路线图;吴中区域内客户40%）;主要片区目标客户动线图;沪宁高速;营销策略;Document number;营销思路;营销策略;活动原则;动作一：受国际权威机构肯定，获国际地产殊荣;动作二：冠名中润·苏州中心“世界小姐”大赛;巴菲特 中润·苏州中心的私人晚宴;与苏州豪生酒店结成同盟;NASDAQ中国论坛中国在苏州中心召开;动作六：跨界营销奢侈品联动，标榜苏州中心地产界地位;苏州中心 世界之心;﹛核 爆﹜ A-BOMB EXPLODES ;;;执行焦点---;7月; 王与后King and Queen暨中润·苏州中心奢侈品俱乐部分会启封大典 在奢侈品协会中国俱乐部落户北京星河湾（2008.6.3）之后，奢侈品协会在苏州成立分会，并携手苏州中心，选址苏州吴中区。; 苏州中心之旅;户外方案： 长期占领户外制高点+开盘前短期打包户外方案;;8月; 当代艺术峰会; “苏州中心” ——专题纪录片拍摄; 苏州中心——资本汇 · 论坛暨白金五星产权式酒店启幕！; 天空之城苏州中心暨LV2010时装新品发布会; 名表收藏;9月; “苏州中心”——新城市发展国际论坛; 劳斯莱斯驶入苏州中心;结合现场对外开放、公开认筹，海陆空高调引爆市场，高频高调，瞬间强度释放; 浙商大会（赞助晚宴）;10月; 盛大开盘——引爆苏州及长三角区域 ;媒体攻势：深度解读苏州中心;10月后; 世界之光——路易十三品酒暨各区域客户答谢会 ;渠道营销;;针对意向客户，与博思堂客户俱乐部组织（现有会员10万人），进行客户及商家联动，亦可成为本案系列活动营销之平台。;营销策略—推广费用比例;营销策略; 根据现有项目状况及施工时间要求； 本项目量体大，投资门槛高，需要大量客源支撑； 投资客户的投资意向大多转变较快； 预计首批开盘客户积累周期为3个月较为合适。; 2010年10月上旬入市公开;保证每次推向市场保证热销 保证每批次开盘的销售率 保证每批次价格上涨的幅度 尽量降低客户流失率;迅速回笼资金 创造项目利润最大化 降低投资门槛、扩大目标客群;开盘强销期： 维持现状 销售完成50%： 价格小幅上调或维持现状 销售完成80%： 价格小幅上调或维持现状 销售完成90%： 通过优惠促销，价格暗降 ;;博思堂 全程营销服务体系;特色服务体系之一;品质管理服务体系; 项目组管理：博思堂项目组共计5个端口，各端口直接责任人为6人。;驻场专案经理;企划创意;Veni, Vedi, Vici 我来，我见，我征服。 ——公元，47前罗马，凯撒大帝。;创意说明;?;?;?;以上是对项目的整体形象卖点的梳理， 下面将针对于产权式酒店酌一提炼。;?;?;?;世界级都会地标综合体， 重新镌刻苏城尊邸席次 只献给殿堂级人物， 我来，我见，我征服……;整体形象-1 区位篇;整体形象-2 说明篇;整体形象-2 建筑篇;经过，对于全盘形象高度的诉求， 落到产权式酒店的细节之处， 多方面地去考虑买家心目中理想的因素： 自然梦、情感梦、交际梦、格调梦、神秘梦等， 才使得买主看了就想买， 买了也不觉得贵，贵了也乐意。 ;产品细节-1 大堂篇;产品细节-2 会所篇;产品细节-3 收藏篇;预祝本项目圆满成功！