合富辉煌佛山云东海林体育花园市场发展报告.ppt

项目类比借鉴项目简述 本地（佛山）项目 顺德均安碧桂园 外地（珠三角）借鉴 深圳观澜高尔夫大宅 碧桂园花都假日半岛花园 东莞海逸豪庭 在直接类比的项目当中，我们应该把握项目高尔夫的特质，切入宏观大区域市场,我们选取了以下可参照、借鉴的项目： 均安碧桂园高尔夫生活邨的借鉴启示： 均安碧桂园的开发模式尚处于复合地产的初级阶段，碧桂园集团并没有将其提高至品牌的战略高度进行规划，具有一定的局限性； 碧桂园单一品牌资源，且缺乏高尔夫地产开发经验。 碧桂园产品差异化的代表作，运用以“高尔夫+房地产”为核心的多行业的整合策略，成功实现其市场产品组合互补优势； 地理位置优越，辐射范围包括中山、顺德、新会乃至港澳等地，借此取得不错的市场业绩； 观澜高尔夫的借鉴启示： 规模制胜 全方位国际顶级资源高度整合 独特的意大利风格主题建筑与高尔夫球场和谐融汇一体 国际级高球场设计大师的手笔，以及住宅项目的国际先进建筑规划设计理念 通过品牌国际化，资源整合国际化，产品建筑理念国际化的开发理念，使观澜高尔夫成为世界级的高尔夫产业经典作品，是资源整合塑造品牌的代表作。 项目港澳台人士为主，主要以工商界、财经界的成功专业人士，本地的企业、珠三角企业其次。 面积 （平方米） 200以下 200-300 300-400 400以上 规划套数 70套 141套 165套 10套 各户型比例 18% 37% 42% 3% 首推套数 48套 44套 53套 6套 销售价格 3900元/㎡ 4200~7000元/㎡ 4600~8600元/㎡ 5800~10000元/㎡ 比例 32% 29% 35% 4% 碧桂园花都假日半岛 05年十一黄金周项目推出第一期住宅产品，产品类型包括超豪别墅、独立别墅、联排别墅、洋房。首期产品中，独立别墅101套，面积184~1568平方米；联排别墅90套，面积176~210平方米；洋房400多套，面积66~327平方米，货量总共有600多套 ： 项目在宣传中以性价比为卖点70万就拥有独栋别墅，吸引了不少广州的中产阶层置业。现场销售显示项目250~330平方米的别墅市场接受程度较高，当天推出的约90套这类型单位销售速度最快。 假日半岛与本项目较为类似：都是位于旅游区内的大型高尔夫社区，都是休闲、运动的复合型地产项目。项目在04年9月开始运营，经过一年的市场铺垫，利用高尔夫球场提升了项目的知名度和完善社区的配套，在05年十一推出项目的别墅产品。由于经过长时间的市场蓄客，因此首次发售引爆的人流效果相当理想。 在项目的推广上，假日半岛仍沿用碧桂园传统的性价比优势策略，提出“平过自己起屋”的主题，虽然在一定程度上迎合部分客户的置业心理，但对项目以高尔夫为主题的高尚社区而言对市场形象有相当的影响，直接影响了项目往高端市场发展的趋势。 项目的启示： 2000年推出第一期，二期在03年推出市场，产品推出后基本未市场缩消化，预计三期将在06年推出出市场 项目的住宅风格以北美的豪华别墅风格为主，别墅采用轻钢结构。外墙采用石材为主，体现了项目北美大气豪华的气派； 项目目标客户以香港客户为主要客户来源，其次本地高端客户，珠三角的企业人士， 项目在规划上分三期开发，以高尔夫球场作为依托，利用高尔夫球场的配套资源建立项目的知名度，在环境成熟的条件下推出最大规模的低密度别墅，而将档次较低的洋房产品放在项目的后期推出，在推广期内保证了项目在市场上的高档物业的整体形象。 东莞海逸豪庭 以上三个对比项目，高起点、规模大、配套齐全，尤其是商务配套，都是项目自身发展的重要市场支持，别墅容积率低，都在0.3左右，建筑风格以大气尊贵的欧美建筑风格为主，而别墅产品面积以200~500平方米的范围为主，而市场反映也以该范围区间最受市场欢迎； 切入本项目而言，其突破口在于如何充分利用生态资源优势，结合项目的高尔夫商务配套，打造出区别于市场竞争对手的生态商务型复合地产项目，同时在产品规划设计中，引入纯粹的有别于现存产品形态的建筑风格，确立项目自身的别墅居住概念。 结论： 宏观： 泛珠三角、广佛都市圈、大佛山利好发展支持、 中观： 三水西南组团城市发展利好支持 微观： 云东海片区开发前景的利好因素；但目前片区发展处于初步阶段，仍需要时日深化发展 市场容量研判： 三水区域高端消费力局限不足支撑项目长足发展 市场竞争研判： 项目扩展市场辐射面，但面临周边高端市场阻击、节流的竞争威胁 片区发展研判： 云东海片区发展全面成熟尚需时日，现今处于初级起步阶段，项目产品的绝对高端化使项目面临一定的市场风险 通过： 云东海旅游生态价值优势效应最大化 利用独有的高尔夫资源的威力创造独特的开发模式，形成市场差异化竞争 产品结构多元化复合利于长足发展 产品定位市场差异化来实现优势最大化发挥