合肥市关于名山金住宅小区相关建议.docVIP

关于名山金谷住宅小区相关建议 首先感谢贵公司对我司的信任，应邀后，我司立即组成“名山金谷“专案策划小组展开工作。通过我司的实地考察地块及周边市场环境后，经过详细的市场分析，结合我司的操作商住物业的经验，现提供以下相关建议仅供参考。 一、项目所在区域与物业调查 名山金谷项目位于合肥市庐阳北区，距蒙城北路仅有200多米，南与海棠花园为邻，北临固镇路与建设中的荷塘月色小区、庐阳中学及正待动工的城隍庙批发市场倚路相连，西濒颖上路与元一滨水城隔路相望。 该项目距合肥市中心仅为5分钟车程，有4、22、13、15、46、106、113、159路等13条公交线路在此穿行，交通十分便捷。但生活配套设施已经建立，正在逐步完善，目前已有医院、酒店、大型浴场、宾馆、银行，附近有海棠小学、36中学、寿春中学、合肥商校等。 该项目周边小区众多，半径1000米之内有海棠花园、都市清华等较为成熟的社区，也有近一两年才开盘的荷塘月色、祥源国际、金都华庭、元一·滨水城、东煌公寓、新华文景苑等。由于该区位距市区较近，又是合肥市的北大门，经过近五年的开发建设，已成为房地产开发的成熟地块，其价格增长幅度较为显著，成为北区房地产板块的绩优股，被众多有实力的开发商看好，规模越做越大，销价也在看涨，从三年前销价仅有2000元/M2多元、建筑面积为25万M2的海棠花园，到如今规划面积达117万M2平均销价已达3200元/M2多的祥源国城。因此，由于开发商利益的驱使，也使得该区域各楼盘的竞争空前激烈。 由于近年来该区域房地产业的迅速发展，人口大量增加，而历史遗留的配套设施不健全的矛盾如雨后的竹笋兀显出来，方圆500米内没有大型集贸市场和规模较大的购物中心，使得在此生活的消费者感到十分不便。而集集贸市场与大型超市为一体的商住楼“名山金谷”的出现，将会给周边的消费者带来较大的实惠和便利，同时，也会给项目带来一定的影响力，使名山金谷成为该地段一个最有商业价值的楼盘。 二、项目的优劣势分析 1、项目的优势 通过对周边区域的调查，我司认为名山金谷有许多优势，如便利的交通，方便的生活，距市里较近，周边教育配套完善等等，但与周边楼盘相比，该项目有两大优势，第一、是项目的区位优势，能够“闹中取静”，虽身处繁华闹市，但又藏于幽静之处，是居住的好场所，第二、是项目自身的优势，“商住两用、农超结合”。但其最大的亮点是“农+超”，最大的卖点也是“农+超”。这是该项目唯一的“人无我有”的地方，最能吸引消费者的眼球，是项目与众不同的优势所在。 2、项目的劣势 项目占地面积较小，又被周边的大盘所包围，不成规模，园林景观与小区综合配套不能与大盘相匹敌；加之，“农+超”的模式，虽方便了消费者，但在原本静态的环境中，平添了几分吵闹与杂乱，由此影响了小区的档次；小区建筑容积率较高，绿化、日照等与其他小区比，要稍逊一筹。这种先天性的劣势是显而易见的，也是不易弥补的。 三、项目定位建议 1. 市场的分析与比较 根据上面对项目优劣势的分析，结合对区域市场竞争楼盘的调查，我司认为名山金谷项目有以下几点不利因素，一是上市时机不好：从6 月份开始，国家对房地产业出台了六条新政，特规定在买房后五年才能上市，这对投资消费者是一大重创，同时使项目失去了部分目标客户，而贷款比例的上调，又使部分有消费欲望的客户呈持币观望之势。二是周边“有形之手”的打压：由于项目是期房，开盘之时，消费者仅是通过图纸和模型来抽象地认识，而周边楼盘一期已竣工，小区景观、外立面和物业管理等诸多方面已展示出来，给人以眼见为实的感觉，这一只只有形的“手”容易让消费者心动，而纸上谈兵的名山金谷项目易受冷遇。三是竞争处于弱势，周边大都是几十万M2楼盘，开发商本身具有一定的实力，加上，项目已开盘一、两年，投资成本已在逐步回笼，而名山金谷项目才刚开始上市，其竞争根本不在一条起跑线上。 2、产品定位建议 鉴于这些不介因素，我司认为，尽可能避免与其正面相争， 应用“背靠大树好乘凉”的做法，借船出海，顺势而为，这才是上策。建议在产品定位上，采取差异化的定位模式，比周边楼盘稍低一些，以金字塔型的中间和中下层面的消费者为主的中低档楼盘，让周边楼盘成为名山金谷消费者的看房车和宣传点。 3、目标客户定位 1）政府机关年轻公务员、军人、银行职员； 2）外地来肥发展的私营业主和个体经营户； 3）第一次置业者、工薪阶层和来肥的打工者； 4）看好该产品有增值空间的投资人。 5）其他消费群体。 四、产品价格建议 根据产品的定位，我司认为名山金谷的均价应综合周边类比楼盘的价格的平均数，每平方米下浮200元左右为宜。我司在对荷塘月色、祥源国际城的价格进行综合比较和分析，并对项目的进行前瞻性评估后，建议该项目的价格为： 1、住宅均价在3200元/平方米，价格幅度控制在3000－350