同策2010年03月中华企业杭州章家坝地定位提报.ppt

最重的政策靴子落地 项目审视 价值策略 本土化的领先性 既是顺应主流客户需求，同时也具有产品概念的领先性 客户声音汇总 主流声音一：摸得着的产品才是硬道理（产品的本位主义） 主流声音二：具有投资收藏价值（新颖非海派，国际化不是厚重，新户型） 主流声音三：海纳百川，鼓励创新、接受创新 主流声音四：城市骄傲、自豪感，对城市有归属与认同感 杭州本土高端人群主流需求特征 资源占有欲，唯一性 空间尺度享受性 名牌消费的痴迷性 服务的尊贵性与差别性 客户定位 项目占位 Step 2 如何实现领先性 项目-客户定位匹配 先天条件已定，换个角度思考，我们不妨在静态中看待动态问题： 抓住城市豪宅发展的方向，以前瞻性视角研判未来发展的策划！ 全国一线城市顶级豪宅的豪宅优良基因提炼 香港天玺 上海星河湾 外滩九里 汤臣一品 济南路八号 香港天玺 楼层数：68F 面积：2822039平方尺（262176平方米） 设计师：Kohn Pedersen Fox Associates (KPF) 香港九龙滨海地段 类似于上海小陆家嘴，是一个新兴的商业中心地段 维多利亚港湾 香港最著名的港湾，水深景美 仁恒江湾城 豪宅借鉴 香港天玺香港，九龙滨海地段 地铁九龙站上盖，面临维多利亚港湾 西区海底隧道 天玺Ⅱ 天玺Ⅰ 往湾仔、鲤鱼门 往维港中环海景、蓝巴勒海峡 雅翔道 ◇天玺I为住宅； ◇天玺II则由①住宅；②豪华服务式套房酒店港景汇,设于第50至70楼层，坐拥维港两岸全景及九龙半岛独有景观 ;③香港首间国际级型格酒店W(HONGKONG)酒店组成。 5亿元打造的顶级私人豪华会所d’Oro 会所 停车场 标准层：81-204平米； “至高无上”层（91－93层）：约371平米 单位面积 三房、四房 主力户型 825 套数 12－93层 / 15－93层 （不设4、13、14、24、34、44、54、64、74、84层） 层数 约270米 楼高 2 物业座数 仁恒江湾城 豪宅借鉴 香港天玺总体规划 仁恒江湾城 豪宅借鉴 香港天玺总体规划 玻璃幕墙、铝板、内通天外墙瓦、外墙灯饰精致的外立面风格成为区域标杆 仁恒江湾城 豪宅借鉴 香港天玺·立面 天玺I为纯住宅项目，划分为五个独立尊座，分别为“彗钻玺”（12至38楼）、“月钻玺”、“星钻玺”（15至38楼）、“皇钻玺”（67至82楼）及“日钻玺”（67至93楼）。 天玺II 天玺I 仁恒江湾城 豪宅借鉴 香港天玺整体设计 天玺II为综合性建筑，1至38楼为香港W Hotel，在76楼设有香港最高的游泳池。 建筑物50至70楼为服务式住宅“港景汇”， 50楼为住客设施层，物业设2 间总统套房，均位于70楼。 天玺II其余部份为“海钻玺”（12至38楼）及“天钻玺”（67至93楼）。 天玺II 天玺I B型 海钻玺 （12－38楼） A型 天钻玺 （67－93楼） 香港W Hotel （1－38楼） 港景汇 （50－70楼） 仁恒江湾城 豪宅借鉴 香港天玺整体设计 天玺价值点 地标性外立面 顶级配套 稀缺景观 天玺 天玺可借鉴点： 地标性外立面 项目名称 上海星河湾 所属板块 浦东花木 占地面积 35万㎡ 总建面积 56万㎡ 容积率 1.58 在售均价 60000元/㎡（一期） 装修标准 精装修10000元/㎡（含地暖等） 仁恒江湾城 项目去化良好，相比区域同类产品溢价达20-30%（除去装修） 豪宅借鉴 上海星河湾 浦东星河湾 将社区环境的外延延伸到了周边的非红线内的锦绣路、周边河道的改造，对沿街建筑进行粉刷，种植了近百棵大叶法国梧桐树。 对沿街马路人行道进行重新铺装； 完成周边河道的改造； 对市政道路的中心绿化及公共设施进行改造； 通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。(在道路的断面处理上，通过高差的变化，加上“面砖→各类大小灌木→乔木→建筑”的层次变化使道路景观十分丰富) 仁恒江湾城 外围景观 精致而大手笔的外围环境景观营造，呼应项目整体品质及对社区景观打造的注重与用心 星河湾园林秉承绿化与建筑同步设计互为景观，打造立体平均式园林景观： A 延续独有的堆坡立体园林、植被、水涧等造园手法，多处运用高差处理，以及丰富的树种和大量天然黄腊石的运用。 B 成功打造了内外两个大小水循环，星河湾自建水厂，令园区环境用水保持清澈，解决了中国园林的水清则无鱼的遗憾，同时自建了小区外围以浪水浜，中心河，白莲泾为中心的外围水系。 C 重视绿植轻视绿地，重木轻草 高差 黄腊石 树 内部景观 在植物的选配上采用树多、花多、草少，强调以乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效益。 树木：近百种树木错落有致地排布，令小区绿树成荫，四季常青。 灌木：数十种灌木有序的生长 草坪：大面积