同策2010年08月16日海尔大连湾李家村地块场简报.ppt

第一部分：宏观环境研究 第二部分：项目初识 第三部分：市场分析 第四部分：案例借鉴 目 录 建筑面积 容积率 总户数 开盘时间 销售价格 产品区间 华南 远洋广场 40万平米 3.4 --- 2010.10 12000-13000 40-130㎡ 枣园万象 5.7万平米 3.5 600套 2010下半年 --- 47-122㎡ 福佳绿都 6万平米 2 650套 2008.04 12000元/平米 40-127㎡ 美辰香醒 17万平米 1.8 1908套 2009.10 7800元/平米 55-93㎡ 梧桐路 2.6万平米 3.6 252套 2010.05 12000元/平米 70-110㎡ 朗香小镇 2.7万平米 1.5 309套 2010.10 10000元/平米 50-100㎡ 壹品天城 21万平米 1.7 2062套 2010.05 9000-12600 42-138㎡ 裕景轩 3.6万平米 1.6 460套 2008.06 15000元/平米 90-150㎡ 泉水 半岛泉水欣座 7.9万平米 1.5 756套 2010.10 --- 50-122㎡ 泉水润泽园 31万平米 1.8 --- --- --- 40-140㎡ 枫丹丽城 30万平方米 1.37 3600套 --- --- 82-95㎡ 钰桥中央庭院 16.3万平方米 2.45 1310套 2010.09 --- 45-130㎡ 南关岭 远洋自然 13.8万平方米 2.4 937套 2010.06 10000元/平米 70-138㎡ 沿海鉴筑 17万平方米 2.8 630套 2010.08 9300元/平米 70-95㎡ 椒金山 格林翠庭 5.8万平方米 1.7 550套 2008.08 8300元/平米 82-117㎡ 长鹭晶品枫林 1.9万平方米 1.62 194套 2007.01 8500元/平米 36-140㎡ 运达泊岭紫郡 11万平方米 1.7 — 2009.05 8000元/平米 50-135㎡ 乐活源 11.8万平方米 1.7 1142套 2008.06 8500元/平米 20-130㎡ 大连湾周边区域房地产市场概况 区域市场放量最大是在华南板块，整体供应量在114万方左右，销售均价12000元/平米；大连湾境内待售楼盘均价在7000元/平米。 大连湾周边相近区域 开发区西南部房地产市场 开发区西南部依托振兴路、振连路跨海大桥与大连湾连接，将直接影响到未来大连湾地区房地产市场价格及走势。 按地段可大致分为金马轻轨站和滨海两个片区，二片区的自身生活配套条件欠缺，自给性较差。 金马商圈是开发区的核心商务商业区，服务范围覆盖整个开发区，是开发区的实际中心。 开发区大剧院、开发区图书馆、安盛购物广场、新玛特、五彩城、开发区三院等大型生活配套聚集于金马商圈附近。 市场分析 区域概况： 区内四纵四横的道路网络提供便利的内部交通，两个片区与金马商圈可快速通达。 振连路跨海大桥、振兴路两条主干线以及轻轨联接市区，强化与主城区的联系。 四横： 淮河西路 金马路 黄海西路 滨海路 四纵： 赤峰街 鞍山街 抚顺街 辽河西路 对外线路： 振兴路 振连路跨海大桥 轻轨 开发区西南部房地产市场 道路交通： 市场分析 凯旋国际大厦 远洋MIDTOWN 华宇梧桐苑 华润海中国二期 众益万国宫馆 30-40 40-50 50-60 60-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 150-160 开发区西南部房地产市场 区域市场： 该区域在开发区房地产市场中具有较重要的地位，未来供应量巨大。 滨海片区均价为9000元，金马轻轨站片区均价约7500-8000元。 从供应结构看，金马轻轨站片区以小户型及公寓产品为主力，滨海片区户型偏大。 轻轨站片区 滨海片区 市场分析 开发区西南部房地产市场 区域市场： 均价走势： 从区域内销售时间较长的两个项目看，滨海片区的华润海中国均价（去除楼王价影响因素）涨幅达1300元，体现滨海区稀缺地段的升值潜力；轻轨站片区的凯旋国际均价未涨，初项目本身设计问题外，片区配套设施的缺乏也是主要原因之一。 客户情况： 滨海片区客户首期以开发区本地为主，随着项目开发的深入和开发区滨海区整体形象的推广，市区及外地投资客户所占比例逐渐提高。 金马轻轨站片区房价低于滨海区与开发区中心区，客户多为开发区内的工作人员。今年底远洋MIDTOWN项目的入市可能会适当抬高本区域的投资客比例及价格平台。 数据来源：搜房网报价 市场分析 开发区西南部房地产市场 轻轨站和滨海片区生活配套不够完善，但距金马商圈较近，可通过完善的交通网共享中心区的综合配套设施。 两片区未来均有大规模供应，尤