同致行惠阳世贸场提案.ppt

* 统一管理： 包含统一招商管理、统一营销推广、统一物流配送、统一物业管理等管理理念，以上要求必须在租赁合同中有明确的规定和反映。 分散经营： 由于统一招商在商铺开业之前基本可以完成，物业统一由物业管理公司负责管理。本项目因为涉及到不同的经营者，其经营必然采取分散经营。 经营模式定位 商业市场分析 项目定位 项目分析 营销策略 * 思路与结构 商业项目分析 市场分析 项目定位 营销策略 * 总体策略 形象先行，造市先造势； 一层招商与销售同步，迅速回笼资金； 二、三层独立铺招商与销售同步，迅速回笼资金； 二、三、四、五层招商先行，销售跟进； 各层主力店同期招商，定向开发； 与上盖物业相呼应 商业市场分析 营销策略 项目分析 项目定位 * 宏观市场分析 商业市场分析 销售策略 项目定位 营销方式 * 一次性返租三年销售 一层全部、二、三层独立铺位 销售模式 宏观市场分析 商业市场分析 销售策略 项目定位 一次性反租三年销售，可以提高销售价格，实现铺位价值最大化。 通过返租，获取三年经营权，通过统一招商、专业管理来控制入驻商家的品质及购物公园档次，为三期的酒店及公寓销售作支撑。 * 长期返租销售+带租约销售 二、三层主力店、四、五层 销售模式 宏观市场分析 商业市场分析 销售策略 项目定位 因二、三层主力店及四、五层相关业态因经营面积大，不适宜划分，采用长期返租销售及带租约销售方式相组合。 * 预祝世贸广场项目运作成功！！！ 深圳市同致行物业顾问有限公司 2005年12月 * 小 结 商业业态较低档； 各项目商业业态组合关联度较差； 缺乏统一经营管理，服务差； 商场购物环境差； 缺乏品牌规划意识； 各项目较分散，总体规模小。 项目分析 商业市场分析 项目定位 营销策略 * 思路与结构 项目分析 商业市场分析 项目定位 营销策略 * 项目SWOT分析 商业市场分析 项目分析 项目定位 营销策略 * 项目问题 区域整体商业氛围及环境差 城市居民消费及购买力不强 项目入市时间晚，不占先机 曾经烂尾，形象不佳 商业市场分析 项目分析 项目定位 营销策略 * SWOT分析 地处交通主干道，交通便利 二面临街，对外展示效果佳 新兴高档住宅及大型社区增加 体量大，商业业态组合优势 壳牌项目经济拉动效应 周边商业氛围较差 居民消费水平低下 曾经烂尾，市场形象不佳； 不占有商业先机 Strength优势 Weakness劣势 商业市场分析 项目分析 项目定位 营销策略 * 惠阳市场消费能力有限 壳牌项目所带的效应近几年未能完全显现 惠阳地产曾经的负面影响 Opportunities机会 Threats威胁 壳牌项目拉动，城市经济迅速发展 市场现有商业形态落后，品牌力度不够 房地产市场破冰回暧，潜在消费力强 旅游业发达，带来外来消费动力 同类型竞争商业项目及现有商圈的直接威胁 优劣势分析 商业市场分析 项目分析 项目定位 营销策略 * 应对策略 引领市场，创建新商圈 高端入市，拉升形象，提高预期 以品牌化、主题性商业参与市场竞争 多业态组合，满足一站式购物需求 多种销售模式结合，降低投资风险 组建精英团队，实现专业经营 商业市场分析 项目分析 项目定位 营销策略 * 项目定位 商业市场分析 项目定位 项目分析 营销策略 * 总体战略 引领市场，创造商圈 商业市场分析 项目定位 项目分析 营销策略 * 城市商圈发展的不匀衡性； 市场旧有业态落后，为项目发展提供机会； 项目的规模化优势，具备引领市场条件； 惠阳区石化项目及高档住宅人口高消费力的支撑； 复合型定位，业态深度得到加强，扩大辐射范围。 战略解析 商业市场分析 项目定位 项目分析 营销策略 * 总体战略 形象定位高档，经营定位中档 商业市场分析 项目定位 项目分析 营销策略 * 造势需要高档形象支持； 规模化运作的需要； 能实现项目利润的最大化； 符合惠阳商业发展现状； 与上盖物业相呼应 战略解析 商业市场分析 项目定位 项目分析 营销策略 * 市场定位 市级商业中心： ——辐射惠阳区及周边、大亚湾及惠州其他县镇消费市场，与惠城区大型高档商场争夺市场份额。 商业市场分析 项目定位 项目分析 营销策略 * 第一商圈 辐射整个惠阳区、大亚湾区 第二商圈 辐射惠阳区周边的县镇及深圳坪山镇 第三商圈 辐射惠州市 商圈定位 商业市场分析 项目定位 项目分析 营销策略 * 主题定位 体验式·风情式·主题式 第二代购物公园 商业市场分析 项目定位 项目分析 营销策略 * 主题定位