同致行深圳建控集团青年城营销案.ppt

本公司优势 对产品 深刻 的认同 对客户 独特 的认知 对市场 创新 的思考 对销售 负责 的承诺 我们渴望与发展商一起—— 我们不贩卖建筑， 只出售一种生活 汇报完毕，谢谢！ 项目客户定位 主要目标客户群体：投资客户 政府机关公务员、富士康集团职员、周边楼盘投资客、企事业单位职工、本地居民、特区内白领等 次要目标客户群体：居住客户 本地工厂中高级蓝领、知名企业中高级白领、自由职业者、灰色收入人士等 居住用户 投资客户 生活方式 推广 锁定 产品 品牌 冲击波 1 第一冲击波 （强烈的记忆点） “梦开始的地方” 向社会征集每个人的一个梦 特设最离奇奖、最具创意奖、最暧昧奖、最幸福 奖、最经典奖；最幼稚奖、最狂妄奖、最愚蠢奖、 最郁闷奖、最痛苦奖 其中选出最大奖（最浪漫），奖励“青年城邦”单 身公寓一套 2 第二冲击波（聚集人气） 步行街、销售中心开放 风情步行街 时尚售楼处 商业业态分布图 售楼处位置图 3 第三冲击波（事件营销） “一个单身女人的美丽故事” 系列 第一章，微醉的夜生活 第二章，飞出禁锢的小鸟 第三章，对夜晚开敞的心扉 第四章，浪漫的矜持 第五章，小窝的归属 第六章，未来幸福的回归 4 第四冲击波（产品认同） 激情认筹 用认筹折扣的递减，形成项目认购的汹涌热潮，随后推出商铺认购，掀起又一轮抢购风暴----认筹目标1000张 5 第五冲击波（利润兑现） 开盘狂销 策略 品牌策略 赋予小户型以人性的闪光，宣扬“建设控股”以人为 本的开发理念 以时尚，但亲切的形象使客户产生对品牌的认同 以独创的营销策划，扩大“建设控股”品牌的知名度 以先进的产品质素树立品牌的美誉度 价格策略 采取低开高走策略，聚集人气，创造升值空间 价格提升依靠回收折扣和提价两种手段，依据具体 情况执行 必要的话，辅助低首付，送一成首期 住宅预期实现销售总体均价4500元/㎡，商业实现 总体均价16000元/㎡ 序号 营销阶段 时间 价格爬坡 1 筹备期 05年5—6月 2 内部认购期 05年7—8月 对外公布4500， 3 公开发售期 05年9—12月 解筹4300-4500，完成80%销售任务 4 热销持续期 06年1—2月 住宅4500-4700，商铺16000，完成100%销售 媒体策略 前期以网络营销为主线，辅助现场包装、户外路牌 ，建立项目形象，制造炒作亮点 认筹、开盘期间配合报纸平面媒体、公交车、站牌 等，辅助公关活动 强销期以网络媒体为主，辅助报纸平面媒体、公关 活动 序号 营销阶段 时间 主要采用媒体 配合媒体 1 筹备期 05年5—6月 网络（征稿及广告） 特报（软文） 现场包装 户外广告 活动 2 内部认购期 04年7—8月 特报、晶报（软文、硬广） 网络（广告） 公交车体、户外广告 活动 3 公开发售期 05年9—12月 SZTV家园（专题、广告） 特报、晶报（软文、硬广） 网络（广告） 房地产秋交会 公交车体、户外广告 活动 4 热销持续期 06年1—2月 特报、晶报（软文、硬广） 外展 手机短信 pop单张派发 网络、活动 包装策略 现场首先包装现场和楼体，主要吸引龙华区域客户 其次，提前完成商业步行街和售楼处，实现聚集人 气口碑 增设外展第二销售中心 开放概念样板房，提供“1+1”百变组合方案 其他为常规看楼通道、导视系统、VI系统、销售物 料等 导视 围墙 园林 概念样板房 1 概念样板房 2 概念样板房 3 百变方案 1 百变方案 2 序号 项 目 支出（万元） 比 例 备 注 1 售楼处装修费 50 12% ? 2 样板房装修费 15 4% 6套 3 现场包装 20 5% ? 4 报纸广告 100 24% ? 5 户外广告 75 18% 2块，半年计 6 网络广告 20 5% 信息网、搜房 7 车体广告 15 4% 2条线 8 其他广告 30 7% 短信、电视、广播 9 05秋交会及开盘 20 5% ? 10 外展 20 5% 半年计 11 楼书、模型、宣传品 30 7% ? 12 促销活动 20 5% 不含折扣 13 不可预见费 10 2% ? 合 计 425 100% ? 合 计 360 ? 不含售楼处、样板房装修 营销费用计划（1.45%） 序号 营销阶段 时间 工作大纲 时间节点 重点工作 1 筹备期 05年5—6月 1、宣传物料 2、售楼处设计单位招标及方案评选 3、售楼处设计方案确定及装修筹备 4、户型模型制作筹备 5、样板房设计单位招标及方案评选 6、网络公司招标及网页设计 7、楼书