同路2009唐山鹭港总体营销思路.ppt

2009年鹭港总体营销思路 深圳市同路房地产顾问公司 2009年3月31日 景泰翰林 长宁道和卫国路交叉口 建筑面积：560000平米 翡翠城 建设北路100号 建筑面积：81944平米 瑞景国际公馆 西山道与光明路交叉口 建筑面积：40000平米 宏扬香木林 长宁道和学院路交叉口 建筑面积：30万平米 风华时代 南新西道和友谊路交叉口 建筑面积：32000平米 金港国际 卫国路和裕华道交叉口 建筑面积：未定，但至少 95000平米 丽景新城 建华东道原五洲小吃城对面 建筑面积：约310000平米 鹭港 友谊路 建筑面积：150万平米 凤凰世家 兴源道 建筑面积：56万平米 一期:22万平米 梧桐大道 友谊路 建筑面积：18.8万平米 万达广场（综合体） 抗震纪念碑东侧 占地：21万平米 建面：104万平米 新华1号（综合体） 学院路与新华西道交汇处 建面：18万平米 碧玉华府 卫国路与机场路交汇处 建面：162485平米 市场背景分析 09年主要竞争项目： 市场背景分析 3月重点项目营销动态： 新华1号自3月4日起投放密集硬广/软文等多种形式的广告,并连续举行产品见面会、客户联谊酒会、认筹等营销活动。 新华1号的认筹活动准备充分，前期广告投放和客户梳理到位，认筹效果良好。 品牌开发商万达集团在唐山开建万达广场，项目已于3月26日开工。品牌开发商必定给唐山带来创新的产品和营销模式，对本土开发商会有极大的冲击。 市场背景分析 3月重点项目营销动态： 碧玉华府正加紧装修销售中心，销售中心一经使用就会立即开盘，业务元说开盘时间约为4月初，供应量约1300套，主力户型是两居、三居单位。开盘同时接受金卡申领，洋房金卡5万抵10万，小高层金卡1万抵3万，价格未定。 凤凰世嘉现主推87平米两居和117平米三居，两居价格：5380-5520元/平米，三居价格：5400-5700元/平米。近期无广告投放。 降价幅度约600元/平米，应是针对鹭港新品做出的调整。 3月26日起均价降到5438元/平米，对市场造成极大冲击 市场背景分析 3月重点项目营销动态： 景泰·翰林3.25-4.5有如下优惠： 1、购车位可优惠1-2万元，车位原价9-11万； 2、东西朝向的商住楼每天推出一套特价单位，单价4888元/平米。 梧桐大道、宏扬香木林除少量软文外无广告投放，价格和营销推广上无变化。 翡翠城的特价房活动加重了消费者对商品房降价的预期，同时又有众多楼盘推出新品，各楼盘加大营销 推广力度，相信梧桐大道、凤凰世嘉、宏扬香木林很快就会加入到竞争队伍。 市场背景分析 市场分析总结： 1、开发商：大中小开发商、外地品牌开发商同台竞争，参差不齐、各出奇招，不乏营 销创新和产品创新，也必然有扰乱市场的营销行为（价格战）出现！ 2、项目状况：大中小项目、高中低档项目百花争鸣，供应量大、竞争激烈！ 3、营销及广告公司：南北皆有，主要以北京和深圳为主（梧桐大道—北京， 新华1号—北京、深圳），必然进行营销创新，09年改写唐山的营销历史！ 4、营销状况：科学、虚实结合的营销手段 A、认筹--开盘营销方式已被广泛采用 B、在唐山超前的售楼处也被采用（新华1号液晶触摸屏的科技产品使用） C、科学化营销手法的运用（提前广告、活动造势--认筹--样板间开放--开盘） D、媒体整合利用也得到跨越（整个电视台资源，“生活大师”演播室；几连版软硬广结合） 我们的定位及目标 新天地是一级资质开发商，所开发的鹭港项目130万平米，是目前唐山最大的项目，涉及普通住宅、高档住宅、别墅、酒店公寓及大型商业，一期46万平米一年半完成开发，二期52万平米计划2年开发完毕，含盖了会所、小学、幼儿园、商业等配套，真正把配套落到实处，严抓产品质量，重承诺、守信誉！自2006年以来，鹭港项目连续3年全唐山销量第一。 新天地具备唐山房地产领袖地位的实力，应该在唐山市场具有话语权，是引领唐山房地产市场健康发展的风向标！ 鹭港项目是一种集品质居家、便利舒适生活、文化氛围浓厚为一体的宜居性最高的项目，是各楼盘的代表，是唐山人居的典范！ 关键词：引领 总体工作思路 如何才能树立市场地位，引领市场？ 首先，改变以往营销观念，及做事风格！ 06-07年独一家的销售局面一去不返，面对的是激烈竞争的市场： 外地 品牌开发商实力、产品创新、新颖营销手法，我们必须