品质管理部工程业指导书.docVIP

一、物业项目前期介入规程 1. 目的 对物业管理前期介入阶段性管理进行规定,为以后物业管理打下基础,确保2. 范围 适用于介入过程的管理。 3. 职责 品质负责等事宜。 4. 工作4.1 本规程提到的物业前期介入管理，是指物业管理企业在，从事物业形成前的阶段管理。 4.2派人员，熟悉该物业各个部分、设备环境，对以后物业的管理养护、维护保养带来许多便利： a) 方便了物业管理中维护保养计划； b) 方便了物业管理中的检修； c) 确保了检修质量； d) 方便了物业管理改造、拆除及设备的更换，提高了物业管理效率和工作质量。 4.34.3.2 建立与业主住户的关系 ???? 物业管理通过参与房产开发商的销售活动与业主（开发商）接触、沟通、协商，又与购房者未来业主或住户取得联系，散发公司宣传材料听取意见要求和希望；了解业主住户对物业所有安排打算。参与销售部门同业主住户签订物业管理合约，向业主提供介绍业主临时公约，装修管理办法、大门设置、出入、停车场等管理办法，物业管理费用收取办法等信息。 4.3.3察看记录工程建筑现场为以后物业管理提供基础。 a) 审查土建构造、管线走向、出入线路通信、保安、消防、水电、煤气等实施设备情况； b) 对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法； c) 施工现场做好日后养护、维修要点、图纸更改等记录； d) 参与设施工程验收，对各种设施设备的外观、性能、功能进行检查，按整改计划督促施工整改。 4.3.4 根据业主住户的希望要求设计管理模式，制定相应的规章制度。如： a) 与开发商共同起草物业辖区的规章制度、业主临时公约、装饰施工管理办法等； b) 设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制和住户手册，物业辖区综合管理办法等； c) 制定上岗人员的培训计划，实施培训。 4.3.5 建立服务系统和服务网络 a) 建立保安、清洁、绿化、设施维修养护队伍，订立合同； b) 同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门联络、沟通； c) 建立代办服务项目网络。 4.3.6 准备物业的交接 ??? a) 拟订移交接管办法； ??? b) 准备移交接管事项。 5. 支持/相关文件 《物业入伙及装修控制程序》 《基础设施和工作环境控制程序》 《与顾客有关过程控制程序》 6. 记录 《介入巡检记录》 、目的 ?规范新物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。 、适用范围 ?适用于物业部对新接物业的接管验收工作。 、职责 4、?4.1、接管验收的准备工作 ????（1）新建物业竣工验收后、业主入住前，物业部应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。 ??? （2）成立物业接管小组 ??? ?在接到总经理的接管验收指令后，应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组； ????接管验收小组应当由公司以下部门人员组成： ????——公司行政人事部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作； ????——物业部服务处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作； ????——物业部机电处抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。 ????（3）接管验收前的准备： ????接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作： ????与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等； ????派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划； ????提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数； ????准备好接管验收记录表格： ????——《房屋本体接管验收表》； ????——《公共配套设施接管验收表》； ????——《机电设备接管验收表》； ????——《接管验收问题整改表》。 ?、资料的接管验收。发展商委托物业管理时须向物业部移交相关资料。 ????（1）物业产权资料： ????项目开发批准报告； ????②规划许可证； ??? ?投资许可证； ????④土地使用合同； ????⑤建筑开工许可证； ????⑥用地红线图。 ????（2）综合竣工验收资料： ????①竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图）； ????②建设工程竣工验收证书； ????③建设消防验收合格证； ????④公共配套设施综合验收合格书； ????供水合同； ????⑥供电协议书、许可证； ???⑦供气协议书、许可证； ????⑧光纤合格证； ????⑨通信设施合格证； ????⑩电梯准用证。