土地经济学第十二 中国港台地区.pptVIP

第十二章 中国港台地区现行 土地制度 第一节 中国香港地区现行土地制度 第二节 中国台湾地区现行土地制度 第一节 中国香港地区现行 土地制度 一、香港地区的土地所有制 《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定：“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。” 二、香港地区的土地使用制 香港土地使用制是土地租用制（Leasehold sy stem）。其特点之一是只租不买断 。政府将土地租给房地产开发商或其他土地使用者，承租者要支付一笔“地价”，同时要签订土地契约（俗称租约）。租约规定了土地的用途、租用年限和每年应缴的地租。 一般而言，租约有效期为75年，租户可以于租约期满后续约75年，但须缴纳相当于地段租约价格的金额作为土地补价。 三、香港地区的土地出让方式 香港特区政府出让土地的方式有拍卖、招标、私人协议、无偿划拨和临时出租五种。 四、香港地区的土地出让年限 香港特区政府出让土地的年限因用途而异。 五、香港地区的土地契约 香港特区政府作为行政管理者和土地所有者，对土地的管理主要通过土地契约来实现。香港特区政府根据每幅土地的不同情况，在土地契约中规定了不同的限制条件。土地契约一经签订，未经政府和承租者双方同意，不得改变。即使土地经过多次转手，最终的承租者也必须遵守最初批地时的土地契约条款，不得违反，这叫做“认地不认人”原则。 土地契约的基本内容 （1）土地详情，包括地段号数、位置、范围、面 积等。 （2）一般条款，是通用性的规定，如应课差饷租 值金额、土地契约生效日期、违反契约条款 的处置等等。 （3）特别条款，主要是根据每幅地块的具体情况， 规定不同的容积率、楼宇覆盖率，以及应兴 建的各种辅助建筑、公用建筑，包括交通、 环境保护、消防、绿化等方面的设施和工程。 六、香港地区的土地管理机构 香港特区政府的行政管理机构设置序列是司、局、署、处。 七、香港地区的土地租税制度 除了向房地产开发商征收的所得税外，香港特区政府在土地上的租税有下列九项： （1）土地批租所收取的一次性地价； （2）已批租土地续期的一次性补地价； （3）改变土地用途的一次性补地价； （4）批租土地按年收取的象征性地租（也 称地税)； 七、香港地区的土地租税制度 （5）短期临时租出土地收取的地租； （6）对房地产交易征收的印花税； （7）对物业出租向拥有人征收的物业税； （8）对物业使用人征收的差饷； （9）房地产遗产税。 八、香港地区的土地法律 香港土地法律的主要特点是： （1）法律规定明确、具体，透明度高，便于执行 和检查。 （2）不断修改、补充和完善。香港许多现行法律 都是经过了若干次修改，不断加以完善的。 （3）已形成了一套内容各不相同，但又彼此衔 接，较为完整的土地法律。 （4）立法的同时设立相应的执行机构。 第二节 中国台湾地区现行土 地制度 一、台湾地区的基本土地制度 台湾地区现行的土地制度，是“平均地权”的土地制度，“既非单一的土地公有制，亦非纯粹的土地私有制，而是二者之综合发展。盖民生主义土地政策之理想，在于地尽其利，民广其生，故何种土地之应为公有或私有，全视其如何方克达成此理想以为断，是即以公有为宜则公有之，以私有为宜则私有之也。” 一、台湾地区的基本土地制度 “因此，为建立平均地权的土地制度，农地是宜于农有（农民私有）的，市地是宜于市有（市民公有）的，富源地是宜于国有（全体国民公有）的。换言之，农地农有、市地市有、富源地国有，系构成平均地权体系的三大要目。” “平均地权之实施方法，即是(A)规定地价；(B)照价征税；(C)照价收买；(D)涨价归公。四者是相互联系，交互为用的。” 二、台湾地区的土地权利 台湾地区在土地上设置的权利有土地所有权和土地他项权。土地他项权包括地上权、永佃权、地役权、抵押权、典权、耕作权、租赁权等七种。 三、台湾地区的地权限制 （一）禁止私有的土地 （二）矿产不得私有 （三）私有土地面积最高额的限制 （四）私有土地所有权移转的限制 （五）土地细分的禁止 （六）公有土地的管理 （七）外国人土地权 四、台湾地区的土地使用管制 （一）非都市土地使用分区管制 （二）都市土地使用分区管制 五、台湾地区的地政机关 台湾地区将土地管理机构习称为地政机关，全称是土地行政机关。台湾地区《土地法》规定，“中央”、省、市、县均应设立专管地政的机关。 六、台湾地区的土地