威海世昌九九广告推广及动营销案.ppt

2012世昌九九广告推广及活动营销案 2012.3.27 是什么让销售陷入困境？ 售楼处来电、来访量少，成交比约4:1，但极度缺乏意向客户登门 沿街商铺上下两层，但利用率不高，单个200多万的总价，客户抗性较大，他们普遍认可60-70㎡的小铺 六层以下公寓、办公已去化一半，但过程缓慢，没能够引爆投资市场的关注 7-13层酒店产品，价格9000多，又无返租优惠，来访客户对其不感冒 截止到5月31日，我们要完成3500万的任务，时间紧迫，行动就要趁早。 我们的项目，没有让投资者记住 我们的销售很被动，案场很冷清，坐等客户上门 我们没有主动出击，向准客群推销我们的产品 我们习惯以来电量来判断广告的价值，进而否定广告的强大效应 我们很多的策划方案被否，让我们自己的路越走越窄，甚至陷入销售的“怪圈”中 我们的营销策划团队在萎缩，实际倾向于销售代理， 但销售的“尾巴”越来越长 做决策之前，方向感很重要！ 如果想摆脱目前的困境，我们势必要做一些尝试和改变。 通往成功的因素很多，但最重要的是决策者的智慧和胆识 我们需要新鲜的思想，明确的思路，以及果敢的判断力和彻底的执行力。 第一部分：销售现状及客群分析 销售现状 目前，世昌九九沿街商铺销售没有成交， 3、4层办公共10套，已售出5套； 5、6层自住兼投资型小公寓，共计36户，每层各剩一半房源 7层以上精品酒店销售尚未成交。 总结 目前自住型公寓、办公较为热销，酒店及商铺产品相对 滞销。 如果酒店及商铺定价暂不调整，建议3、4月份集中火力 宣传公寓、办公产品。 让目标客群了解我们的项目，主打商业投资牌，将奥特 莱斯作为重要配套。 什么样的人，会买世昌九九？ 依据销售统计，大部分成交客户均属于社会成功人士 大多是私营企业主，从事外贸、银行等行业，具备一定的资产实力。 他们的购买动机：或者是自用、或者是投资 更有客户连房子都没仔细看，连买三四套，典型的冲动型购买。 综合反映出，世昌九九的客户不差钱的身价。 客户深度分析 第一，我们目标客群投资意识非常强； 第二，大多拥有丰富的商业经验，并且对房地产投资非常认同； 第三，他们的钱不是拿来冒险，而是开始理财分析，注重以稳取胜； 第四，开始注重提高生活的品位，享受物质和精神愉悦，享受生活，乐在精彩。 精准的概念营销 我们的广告营销，要紧紧抓住客群的心理，结合产品自身优势，重点向准客群灌输三大理念： 投资型+享乐型+自由型 第二部分：项目定位 令人羡慕的小资生活 产品定位 投资型+享乐型+自由型 世昌大道·享乐小户·自由商务 产品卖点 【投资型】 奥特莱斯时尚购物Mall，120套精品酒店，稀缺旺铺新品 【享乐型】 小户公寓，41-58㎡,小的新，小的精致，小的很过瘾 【自由型】 自由商务，40-60㎡，私享空间，独立主张 我们为客户带来什么？ 我们的产品能够为客户带来的是什么？带来的应该是 一种全新的生活模式。 一种生活享受，一种工作自由， 一种投资安心，一种快乐心情 我们在卖什么？ 我们要用心打造一所， 集精品酒店物业、临街旺铺、公寓、办公于一体的，市区稀缺的、资本增长型综合体。 ——居住新体验 居住在这里，除了享受尊贵的酒店物业服务，让生活更有品位感， 还将拥有家门口-奥特莱斯商城最潮流的休闲、餐饮、购物配套，体验国际化“一站式”欢乐shopping，还将就近享受酒店交际平台、商业街繁华以及行政商务办公氛围。 如果同时购买多套，不出家门就办公，节省时间成本，创造更多财富，自由享受个性生活。而且小户型产品，投资少，风险小，坐等租金收益，更是一个充满诱惑的完美投资计划。 阶段性推广1 一条世昌大道，很多人的都市理想 ——世界名品购物、娱乐、休闲， “一站式”shopping就在家门口 文案： 世界上有很多条路可以走，但我更钟情于世昌大道。 高速/繁荣/活力/潜力，天虹商场、振华、银座、高新城市广场，繁华魅力四射，汇集政务、商务、娱乐、购物、居住完美形态，想想这些威海就年轻了好多。 名士奥特莱斯、大润发、肯德基的进驻，世界名品“一站式”购齐，餐饮娱乐休闲运动尽情体验High激情，想想这些心情又开始飞扬。 这条路上，集合了一座城市的主流资源，还有彰显城市精神的主流生活特区， 很多人的都市理想由此而延续 阶段性推广2 都市小公寓，新版时尚家 ——小得新，小得精，小得很过瘾 文案： 人生不仅仅只有奋斗，有了钱，咱就要好好享受生活！ 既然35岁的时候能拥有自己