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房地产软了，但降准不是兴奋剂 降准对股市的表现已有结论：下跌的概率更大。那么对房地产的影响又该当如何呢？我们通过对2003~2013年期间39次“调准”对应的楼价走势研究，得出的结论是：调节存款准备金率对楼市影响有限。 俗话说，一年之计在于春。2015年立春之际，央妈就给中国的金融机构以及小微企业等送上了一大车“肥料”——2月4日晚间，中国人民银行宣布，自2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点！ 同时，央行宣布对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。这是2012年5月18日以来的首次全面降准，存款准备金率下调后，大型金融机构和中小金融机构将分别执行19.5%和16%的存准率。 消息出台后，各种解读瞬间充斥网络。小编注意到，其中较为主流的??点是“降准最受益的行业，一是银行，二是房地产；股价将立刻涨起，房价将逐渐涨起。”根据米尔顿·费里德曼的货币理论，货币是推动产量、就业和物价变化的最主要因素。粗略估算，此次央妈降准将将释放近7000亿元资金。降准对股市的表现已有结论：下跌的概率更大。那么对房地产的影响又该当如何呢？我们通过对2003~2013年期间39次“调准”对应的楼价走势研究，得出的结论是：调节存款准备金率对楼市影响不大。 降准短期利好地产股  通过对2003~2013年期间，历次降准后次日股价的表现统计可以发现，房地产板块和证券板块相对更为敏感，短期利好的概率较大。 表一 降准短期较利好地产股 降准对房价影响不大  1984年至今，央行共进行了46次调整存款准备金率。其中，下调仅为11次，上调则为35次，其中，1984年央行按存款种类规定法定存款准备金率，企业存款20%，农村存款25%，储蓄存款40%。1985年央行将法定存款准备金率统一调整为10%。 2014年4月22日实行的是定向降准，下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后县域农商行、农合行分别执行16%和14%的准备金率，其中一定比例存款投放当地考核达标的县域农商行、农合行分别执行15%和13%的准备金率。 表二 1984年~2014年存款准备金调整情况 注：图表中“大”指大型金融机构，“小”指中小型金融机构 鉴于全国性的土地招拍挂自2002年7月1日起才开始施行，而2003年至2013年是中国房地产市场蓬勃发展，房价井喷的“黄金十年”（如下图一和图二所示）。小编选取这个区间，来分析存款准备金率调整对房地产市场的影响。 图一 2003年~2013年全国房价走势图 1）上调存款准备金率对房价影响不大 2007年，存款准备金率从年初的1月15日至年末的12月25日，贯穿全年，共计调整了10次，使得存款准备金率从年初的9%到年末的14.5%。简直能够跟当年宋徽宗连发十二道金牌召回岳飞相媲美。流动性被迅速回收，货币政策趋紧。同时，当年出台了9.27房贷调控政策，政策规定“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。 图二 2003年~2013年武汉主城区商品房成交均价走势图 从图一可以看出，2007年~2008年全国的房价走势只有微弱的下跌，在2008年即开始即大幅掉头向上。而且分城市来看，不少城市即便在2007年，房价依然保持坚挺。以武汉（如如二所示），其主城区商品房成交均价由2006年的3622元/㎡，上涨到2007年的4685元/㎡，而表二显示，2003年~2006年期间，央行共5次上调了存款准备金率，使得存款准备金率由6%上升到9%。 同样的，在2010年和2011年，央行均6次上调存款准备金率，而且还相继出台了严厉的新“国十条”和新“国八条”，调控楼市。全国的房价出现了下跌，但是主要大中城市的房价整体依然表现上扬的态势，其中一线城市表现的尤为明显（如下图三）。 整体而言，处于黄金十年的楼市，对存款准备金上调的敏感度不高。 图三 一线城市房价涨幅与M2涨幅对比图 2）下调存款准备金率的刺激作用有限 既然上调存款准备金率对楼市影响不大，那么降准会对楼市是否有正向推动作用呢？ 表二显示，在最近30年中，最大规模的两个降准时间段，一个是2008年9月25日起至当年12月25日止的4次降准，期间大型金融机构的存款准备金由17.5%降为15.5%，中小型金融机构由17.5%降为13.5%。一个是2011年的12月5日起至2012年5月18日止的3次降准，大型和中小型金融机构均下调了的存款准备金率均下调了1.5%。 图四 2008年全年全国房价走势图 图五