房地产估价第八章 设开发法.pptVIP

§8-1 假设开发法概述　　　　　　　——剩余法、预期开发法 三、假设开发法与成本法的关系 假设开发法与成本法的主要区别 四、假设开发法适用的对象 五、假设开发法适用条件 （二）外部环境条件 六、操作步骤 七、假设开发法的其他用途 §8-2 假设开发法的估价步骤与估价方法 （二）适用于不同情形的细化公式 二、假设开发法的估价方法 （二）现金流量折现方法 三、两种方法比较 1、现金流量折现方法 8-3　公式中各项求取 一、开发经营期 开发完成时的市场价值——通常也是开发完成时的日期 三、开发成本、管理费用、销售税费 五、开发利润（传统法） 八、其他 　　无形收益等 例题 作业 1、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k ㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平” 熟地的单价为800 元/㎡；开发期需要3 年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5 亿元/k ㎡；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。 作业 2、需要评估一宗“七通一平”熟地于2005 年9 月的价值。获知该宗土地的面积为5000 ㎡，土地剩余使用年限为65 年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2 年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800 元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部售出， 售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000 元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2005 年9 月的总价、单价及楼面地价(折现率为12%)。 作业 3、某在建工程开工于2004 年3 月1 日，总用地面积3000 ㎡，规划总建筑面积12400 ㎡，用途为写字楼。土地使用年限为50 年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800 元/㎡。该项目的正常开发期为2.5 年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2300 元。至2005 年9 月1 日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需1.5 年，还需投入60%的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60 元/㎡，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8%。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2005 年9 月1 日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9%，折现率为13%)。 房地产估价 第八章假设开发法 第八章 假设开发法 一、概念 根据估价对象预期开发完成后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象房地产于估价时点的客观合理价格或价值的方法。 二、假设开发法的理论依据 预期原理 第八章 假设开发法 成本法评估新建房地产价格的公式： 新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 假设开发法评估土地价格的公式： 土地取得成本＝新建房地价格-土地开发成本-建筑物建造成本 -管理费用-投资利息-销售税费-开发利润 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法 第八章 假设开发法 成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格； 假设开发法中开发完成后的价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 第八章 假设开发法 具有开发潜力的房地产 1、待开发的土地，包括生地、毛地、熟地； 2、在建工程； 3、可装修改造或可改变用途的旧房地产 。 第八章 假设开发法 （一）关键点 1、正确判断房地产的最佳开发利用方式 最适合用途、最适合规模、最适合档次 2、正确预测未来开发完成后的房地产价值 第八章 假设开发法 1、明朗、开放及长远的房地产政策； 2、统一、严谨及健全的房地产法规； 3、完整、公开及透明度高的房地产资料库； 4、稳