房地产估价第七章 势法及其应用.ppt

2008.1 第七章 趋势法及其应用 第七章 趋势法及其应用 第一节 趋势法的基本原理 第二节 简易平均趋势法及其应用 第三节 移动平均法及其应用 第一节 趋势法的基本原理 —、趋势法的概念 二、趋势法的特点 三、趋势法的应用步骤、范围与前提 —、趋势法的概念 所谓趋势法，是长期趋势法的简称，它是依据一系列已知房地产价格数据，运用一定的数学方法，对未来房地产价格进行推测和判断的一种估价方法。因此，趋势法又称为时间序列分析法、历史延伸法或外推法。 从长期的发展趋势看，房地产价格的变动呈现出一定的规律性，即或呈上升趋势或呈下降趋势。因此，根据某一房地产价格的历史资料，按照时间序列，可以反映该房地产价格的变化过程，以此进行类推和延伸，就可以估算该类房地产在估价时期(一般为目前或未来某一时点)的价格。 也就是说，事物的现状是历史发展的结果，而未来又是现状的延伸。因此，根据房地产价格的历史数据，通过统计分析，可以判断该类房地产的目前价格或未来一定时日的价格。这就是趋势法的理论依据。 二、趋势法的特点 趋势法与前面几种估价方法相比，具有一些特点。 (一)估价结果具有一定的预测性 (二)根据时间序列排列的房地产价格不存在单一的规律性 (三)趋势法撇开了价格变动的因果关系 (一)估价结果具有一定的预测性 趋势法是根据房地产价格的历史资料进行估价的，其前提是假设房地产价格的历史变动趋势会延伸到未来。但是我们知道，影响房地产价格的因素是错综复杂、不断变化的，房地产市场也不可能是过去的简单重复。所以，这种以预测为主的估价方法，往往会影响估价结果。因此，趋势法一般在房地产估价中不宜单独运用，只能作为其他估价方法的补充和验证。 (二)根据时间序列排列的房地产价格不存在单一的规律性 以时间序列排列的房地产价格，呈上升或下降趋势，是以长期的发展为出发点的。但从具体的数据资料看，其增减额度不可能完全相同，时而上升、时而下降也是正常现象。从价格的变动类型看，主要表现为下列几种现象。 1．长期趋势变动 长期趋势变动是从长期的时间序列看，房地产价格或呈上升趋势，或呈下降趋势，或呈平衡发展趋势。 2．循环变动 国民经济乃至世界经济的发展，都有一定的循环周期，一般由繁荣、危机、萧条、复苏四个阶段组成。国际经济形势的变化会影响外来投资，进而对我国房地产价格产生影响。同时，我国的经济发展也有一定的周期性，从农业看，一般由丰年、平年和歉年的变动周期；从固定资产投资及国民经济看，也有一定的循环周期。这就使房地产价格出现周期性循环变动。 3．不规则变动 战争、政局、自然灾害以及心理等突发或偶发因素都会影响房地产的价格，这种价格变动往往没有规律可循。 因此，作为预测基础的房地产价格资料，有的具有规律性，如长期趋势变动、季节性变动和循环变动，有的则没有规律性。而且，即使是呈规律性变化的房地产价格，由于房地产的个别性及交易过程的单独性，往往呈现出明显的非规律性。而趋势法就是把时间序列作为随机变量序列，运用数学方法，消除偶然因素影响，对待估价房地产的价格进行判断和估算。 (三)趋势法撇开了价格变动的因果关系 房地产价格受众多因素的制约和作用，但是，趋势法并不考虑这些因素与房地产价格之间的关系，它只是根据房地产价格的历史数据，预测、判断现在乃至未来的房地产价格。 三、趋势法的应用步骤、范围与前提 (一)趋势法的应用步骤 (二)趋势法的应用范围 (三)趋势法的应用前提 (四)趋势法的优缺点 (一)趋势法的应用步骤 1．收集房地产价格的历史数据 2．分析整理价格资料，并排成时间序列 房地产价格的个别性十分突出，因此，对于搜集的房地产价格资料需要进行分析整理，分析整理的原则是可比性，并按照时间先后排成序列。 3．分析时间序列，找出变化规律 通过对时间序列数据的分析，找出房地产价格随时间变化而呈现的规律性，并以数学模型表达。 4．选择适当的趋势法进行估价 根据时间序列数据呈现的规律，选择适当的趋势法，就可对待估价房地产的价格进行预测、判断。根据所掌握房地产的价格资料及其变化规律的不同，趋势法有简易平均趋势法、移动平均法、指数平均法、季节指数法和趋势延伸法等。 (二)趋势法的应用范围 趋势法的应用范围较广，无论是土地，还是房屋建筑物，也不论是房地产的买卖租赁，还是典当抵押，只要掌握足够的历史数据，都可以运用趋势法对其价格进行估算。 另外，在剩余法等估价方法中往往需要运用趋势法对未来售价进行预测。 (三)趋势法的应用前提 运用趋势法进行房地产估价的前提，就是掌握较长期的房地产价格历史资料。而且越是长期，越可以消除短期变动和意外变动