房地产控趋向行业发展走势及建议.docVIP

PAGE PAGE 2 信息内容： 1.房地产调控趋向 2.行业发展走势 3.集团地产项目情况 4.一些建议 报送人： 战略管理中心 报送时间： 2011年4月 房地产调控趋向、行业发展走势 及建议 我们分析近期房地产调控趋向和行业发展走势，对集团房地产项目情况也作了分析，并提出建议。现将材料上报，供参考。 PAGE PAGE 10 房地产调控趋向、行业发展走势及建议 一、房地产调控趋向 2010年以来，随着“国十一条”、“国十条”、多部委新政、“国八条”等调控政策接力出台，中央调控力度持续升级，房贷全面收紧，限购政策落地，强化对地方政府的考核问责机制并扩大覆盖领域，要求有关城市一季度对外公布年度新建住房价格控制目标。4月6日，央行年内二次加息，上调金融机构存贷款基准利率0.25个百分点。 “国八条”出台以来，特别是限购令落地后，全国主要城市新建住宅成交量明显萎缩，3月份北京、上海成交套数都同比下滑4成，青岛市七区下滑3成多；房企方面，万科3月份销售面积同比下滑3成。部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，2月国家统计局统计的70个大中城市中环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多，北京3月份新建住宅成交价格环比下降2成多（受高价盘成交大减、低价盘集中成交影响），各城市打折优惠的楼盘逐渐增多。在这种背景下，限购令的时限受到越来越多的关注。 我们认为，限购令是政府用于抑制投资投机需求的一项过渡性政策，取消的前提条件是抑制投资投机需求的长期性措施基本成熟。楼市调控是长期性的，政府正努力扭转以往供不应求的局面，力求实现供求基本平衡、房价走势平稳，防止楼市泡沫对经济带来长期性影响。从住建部3月31日督促各城市政府考虑并参照“当地居民购房支付能力”，酌情调整已出台的房价控涨目标也可看出，政府对房价还是以“稳”字当头。我国还处于快速城镇化的进程中，房价仍然看涨，限购令的过早取消可能带来积压投资投机需求的集中释放。从可替代政策的角度来看，限购令时限在很大程度上取决于住房保有环节的财税制度改革的进程。 住房保有环节财税制度改革进程可以从房产税改革和住房信息系统建设的进程来判断。上海和重庆刚开始房产税试点，3月份财政部部长表示“目前推广房产税至全国范围的条件还不成熟，要等到试点取得经验以后”，试点起码不少于1年。按住建部去年6月初步确定的全国个人住房信息系统建设进程：2011年底前40个重点监控城市完成省辖市住房信息系统建设，实现互联查询，其他省辖市2012年底完成；2011年底前8个基础较好的省基本实现与省辖市已有数据联网，其他省2012年底前基本完成；2013年全国网络开通运行。综上，本轮调控有三年大规模保障房投资建设作支撑，限购令应该会持续到2012年，即使届时取消，也会被长期性的住房保有环节的财税措施所替代。 二、行业发展走势 2010年，全国商品住宅销售面积同比增长8%，远低于办公楼增长22%、商业营业用房增长30%；销售额同比增长14%，远不及办公楼增长31%、商业营业用房增长46%。在本轮调控中，一些大型房企认识到住宅市场调控的长期性，已经主动或正打算提高在商业地产、旅游地产、养老地产和保障房等领域的投入，积极拓展新的增长点。 （一）商业地产 2010年，商业地产热度持续上升，转型成为当年房地产市场中最重要的关键词；转型的不仅是以万科为代表的传统住宅开发企业，从饮料大王娃哈哈到家电大王海尔，从电器大王苏宁到家居大王红星美凯龙，无不涉及商业地产。万达和SOHU中国等以商业地产为主要业务的房地产企业，开始调整策略，不断完善产品结构；万科也联合金隅在北京打造首个商业综合体；龙湖地产在重庆打造的“龙湖·时代天街”商业综合体项目，12月份开盘即创下销售套数、销售金额和销售面积三项第一；金融街与巴黎老佛爷百货公司签署20年租赁合约，商业地产发展的步伐愈发稳健。 在2010年年报中，万科、保利地产、招商地产、金地集团等一线房企都强调，2011年及未来一段时间，将会加大商业地产发展力度： 万科：为顺应城市发展和市场的需求，公司将推动传统业务创新，提升社区商业的价值，不断提高对非住宅业务的认识，积极开拓新盈利增长点。为此，公司需要积累综合类项目的招商、设计工作经验，为运营做准备。 保利地产：推进商业地产平台整合，完善相关制度建设，打造成商业标准产品系列。 招商地产：努力加强对商业地产资源的整合力度，探索搭建全国性商业地产管理及运营组织架构，落实新商业模式的探索和培育。 金地集团：将发力于商业地产领域，重点培育商业地产的开发运营能力以及大盘的开发能力，从资金、人才、管理资源上给予充分的倾斜。 （二）旅游地产 2010年，旅游地产的热度也明显上升，大连万达、保利地产、龙湖地产明显加快获取旅游地产项目，万科等也开始涉足旅游地产项目，投资规模都