房地产第二章 房地产权属登记制度.pptVIP

第二章 房地产权属登记制度第一节 房地产权属登记基本原理 一、房地产登记基本制度规范 （一）房地产登记及其登记机关 登记：专门的产权登记机关对房地产权利人、权利性质、权利来源、取得时间、变更情况和面积、结构、用途、坐落、四至等，在专门簿册中所作的记载。 房地产是需要登记才能表征其权利的一种财产。登记的作用主要在于公示财产权利归属状态和权利范围，使之产生物权的对世效力。 登记涉及登记机关和登记申请人。 登记机关种类：一为专门登记机关，如日本的登记所；一种是由法院或其他司法机关充任：如美国的地方法院即办理地产权登记。中国：房地产行政管理部门担任登记机关。 登记申请人为房地产所有权人、他项权利人及其他与登记房地产有利害关系的人。 登记机关—公共服务机构，主要职能是确认并公开物权，便利当事人了解房地产权属状况，节约交易成本，维护交易安全。 登记机关为行政机关。通过权属登记为房地产规划、税收提供依据；另一方面，审查房地产权取得、变更真实性、合法性、干预交易，维护房地产交易秩序。 中国：过分强调行政管理职能，使确认和公示功能发挥不足 （二）房地产登记的基本制度 不动产登记簿为表征房地产物权的根据，保存于登记机关，利害关系人可以申请查阅。 登记机关颁发房地产权属证书。权属证书与不动产登记簿内容不一致时，以不动产登记簿为准。 登记机关颁发证书之前须严格审查，登记机关只作出登记或不登记决定。登记具有公信力。 权属证书是登记机关颁发的，在被证明是虚假伪造之前也应当推定与登记簿一致。 交易时应查阅登记簿，而不应仅审查权属证书。 二、登记的公信力 （一）不动产物权对外表征手段及公信力 物权--对世权，对世性要通过一定的事实体现出来，而世人也正是通过某种权利表征手段，来判断某物之归属主体及其所有权范围和负担情况。 物权表征形式有两种：一种是占有，另一种是登记。 动产--占有人一般被推定为所有权人；（占有对动产的公信力） 不动产--登记簿或登记权属证书记载的权利人被推定为所有权人（登记簿对不动产的公信力）。 登记簿的公信力，登记簿是对权利归属的真实记录。公权力干预私权的结果，是对财产拥有或交易事实的确认；为登记设定公告期，是为了便于利害关系人的提出异议 ，增加登记的真实的真实性。。 （二）登记效力的两种规则 强制登记和自愿登记。 1、强制登记：不动产的取得、移转、变动均得登记，不登记即不发生取得物权效力。即使受让人事实上占有客体物，法律仍承认所有权。强制登记具有普遍性，其登记效力具有绝对性。被称为登记生效主义。因登记取得物权，这种登记仅仅是对物权变动的登记，因此，可以称为权利登记或物权登记。 强制登记以德国为代表，我国亦采此制。 2、自愿登记，法律并不要求所有的不动产取得和变动均得登记，而由当事人自愿选择登记。合同一经成立或标的物一经交付，即产生物权变动的效力；物权的取得并不以登记为要件，登记只产生对抗第三人的效力（排斥第三人取得所有权）。这种登记不具有普遍性，取得登记只是取得优越于其他证明自己取得物权手段，而不能得出没有登记即不享有物权的结论。登记对抗主义。 以法国、英美为代表。 房地产权取得和变动登记 （一）房地权取得与登记 主要有新建、继承、买卖、赠与、置换或交换、 时效取得等。 在实行自愿登记制度国家，合同一成立或已届履行期，即发生所有权移转效力； 在实行登记生效国家，合同等行为仅仅是所有权移转的原因，不动产物权变动还须登记，即将原所有权人的权利注销、变更、将新权利人登记为所有权人并颁发权属证书。 （二）区分两种登记 影响合同效力的登记和决定物权取得变动效力的登记。 传统审判实践，确立不办理过户登记的房屋买卖合同一律无效的原则。导致当事人利益保护的失衡。 现代司法实践改变了传统态度，转采登记与合同效力分离原则。 合同法44条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。1999年最高法院《关于适用《合同法》若干问题的解释（一）》第9条：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。 （1）并非所有的登记均影响合同效力，如备案性登记。只有法律法规明确规定登记影响合同效力时，才涉及合同效力。 （2）当合同行为涉及物权或物权性权利的设立、移转或其他变动，且只有登记才取得效力的，登记为物权变动要件，但不影响合同效力；只有法律和行政法规明确规定影响合同效力的，才可确定为影响合同效力。 （3）合同行为并没有涉及物权的设立、移转或其他变动，而法律和行政法规规定必须登记或者明确规定不登记合同不生效的，应理解为合同生效要件。 第二节 我国现行房地产登记制度及其完善 一、我国