房地产行业“营改”分析.pptVIP

一、房地产“营改增”分析 开发建设阶段 转让及销售阶段 持有自营阶段 原营业税下政府转让土地使用权不征税，“营改增”后如何抵扣？ 其他行业及建筑业“营改增”对房地产业的影响是系统性的。 金融业“营改增”税率的确定影响重大，信托、基金等创新融资的影响？ 存量房、存量资产是否存在过渡政策？销、进项配比安排？ 住宅房产和商业房产的增值税处理之间的差异？ 增值税与房地产业其他税种的协调，如，土地增值税、房产税等。 开发项目转自持进项税是否视同销售，是否可抵扣？ 不动产出租与出售税率不同的影响。 一、房地产“营改增”分析 营改增后与现有税费的融合： 1、营业税：纳税人按销售不动产的销售额的5%计征。 2、城市维护建设税：纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的1%、5%、7%分三档计征， 3、教育费附加，纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的3%计征。 4、地方教育费附加，纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的2%计征。 一、房地产“营改增”分析 营改增后与现有税费的融合： 5、土地增值税，按纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额分四级超率累进税率计征。税率为30%--60%。 6、企业所得税，纳税人按应纳税所得额的25%计征。 7、印花税、土地使用税、房产税、车辆购置税、车辆使用税等税费 二、成本项目分析影响 1、土地征用及拆迁补偿费 主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等 二、成本项目分析影响 2、前期工程费差异 企业所得税: 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 土地增值税: 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 二、成本项目分析影响 3、建筑安装工程费 企业所得税:指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 土地增值税：建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 分析：甲供材及运输费用涉及增值税业务。 二、成本项目分析影响 4、基础设施费 企业所得税:主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 土地增值税：基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 二、成本项目分析影响 6、开发间接费用 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 土地增值税是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 二、成本项目分析影响 6、开发费用 会议费和会展费用、差旅费用、广告费和业务宣传费用、认证检测费用、咨询费用、鉴证费用、律师费用、有形动产租赁费用、搬运装卸费用、评估费用、各种设计费用等。 特别提示： 房地产测绘、工程监理费、招标及招标代理费、白蚁防治费，上述应税服务暂未纳入营改增试点范围 二、成本项目分析影响 已纳入营改增范围的成本费用项目。 1、工程勘察勘探服务，是指在采矿、工程施工前后，对地形、地质构造、地下资源蕴藏情况进行实地调查的业务活动。 2、会计鉴证、税务鉴证、法律鉴证、工程造价鉴证、资产评估、环境评估、房地产土地评估、建筑图纸审核、医疗事故鉴定等。 3、设备 、材料、有形动产租赁、交通运输 4、广告、设计、会议、技术服务、物流等 三、案例分析 案例1：按17%测算 每平米单价10000，建筑装修造价3500，前期勘察、设计、论证等费和广告费1000，配套设施费及其他绿化费用500，基础设施费500。 销项税额=10000÷(1+17%)×17%=1453 进项税额 =(3500+1000)÷(1+11%)×11% +1000 ÷(1+6%)×6%=503 增值税=1453-503=950，税负率9.5% 三、案例分析 案例2：营业税模式下税前利润分析： 假设房地产业销售额为100，销售成本（含土地成本、建设成本）为A，营业税费为销售额的5.6%，设期间用为销售成本的10%。 增值额=100-A-20%A-10%A-5.6。 按土地增值税的累进税率界限测算， 若（100-1.3A-5.6）÷（1.3A+5.