后海湾项目案例总结.ppt

后海湾项目案例总结 世联地产名居项目组 2010-2-20 一、项目的目标客户 早期卓越维港的客户特征 三湘海尚成交客户特征 宝能太古城成交客户特征 鸿威海怡湾的客户特征 二、项目的差异化竞争优势 ７、营销节点：通过线上媒体高调的持续推广及销售中心的现场展示，持续释放其高科技的差异化亮点 ８、形象宣传：高强度的线上媒体投放树立高端项目形象，传达“天工”、“科技”卖点 主要媒体宣传 3.13 特报 彩色整版 以科技涵养雍容 6.25南都 彩色整版 天工之美 磨砺永恒 5.8 南都 彩色整版 以科技辉映湾区雍容 8.7 晶报 彩色整版 定义天工美学 7.31 晶报 彩色整版 天工之美 磨砺永恒 9.11 特报 彩色整版 王者再现 9.4 晚报 彩色整版 天工翼起 9.5日公开发售 9.4 特报 彩色整版天工翼起 9.5日公开发售 9.4 晶报 彩色整版天工翼起 9.5日公开发售 8.28 晶报 彩色整版 取法自然 9.25 特报 深圳湾 墅位以待 北区纯板楼设计，15°东南朝向 北区3.4米层高，南区3.1米，创深圳湾之最 景观户型以大阳台实现景观最大化，非景观户型以赠送增加附加值 户均赠送率高达30%；赠送面积使用率高 客厅开间5.2米、主卧开间4.2米，尺度舒适 结合项目的周边资源：借助海境界20万大型城市综合体地标，项目地处后海湾南中心优势地段 推广价值体系 综合体价值 产品价值 湾区价值系统 国际湾区：滨海金融商务区、总部基地 枢纽交通：地铁二号线、西部通道 高端商务：南山商业文化中心、凯宾斯基酒店 艺术人文：保利文化广场、艺术观、歌剧院 全球赛事：F1摩托艇赛场基地、体育中心 景观休闲：滨海长廊、城墙公园 43万㎡超大规模 10万㎡Supermall，湾区商业核心 10万㎡Supermall地铁二号线无缝对接 三大奢华泳池：含恒温泳池、无边际泳池 6.6万㎡音乐主题景观园林 国际精装公寓，南区近20米主入口双大堂设计 国际品质大宅，北区近38米主入口双大堂设计 12重安防，比肩国防标准的安防系统 4、项目价值解读：以区域价值为先导，演绎综合体价值和产品价值 5、营销举措及亮点分析：以深圳湾价值立势，依托综合体价值建立项目形象；后期嫁接“壹基金”活动，提升项目关注度 主推广语：深圳湾 因我精彩/一湾一城，深圳湾43万㎡都市综合体 以南区国际公寓启动市场，报广/户外/网络全方位线上炒作“深圳湾综合体”形象 北区巧妙借助“壹基金”变相调低价格的同时，增进公众对项目的关注度及好感 F、E D、C B A 第一批 5、推售及市场实现：作为40万建面的大盘，低价热销的模式降低了项目风险，建立市场信心；但对项目价值实现有一定贬损 944套南区精装公寓中，对外销售628套，另外2栋被内部消化 此价格带3000元/平米精装 2.6万/平米 100% 944 实际推售628套 40-89平米1-3房 第一批 此价格不含精装 76平米、156平米户型销售较为滞缓 3.8万/平米 60% 306套 76平2房、84平复式、115平3房、133、156平4房 第二批 150套 推售套数 2.9万/平米 销售价格（实收） 90% 销售率 发展商对外口径3.3万/平米 备注 84平复式、115平3房、 156平4房 第三批 推售产品 推售批次 推售点评： 1.南区小户型产品以低于市场预期的价格入市，客户接受度高，开盘即售罄 2。第二批单位以高价入市，保证了项目的价值实现。但由于前期报价过低，销售情况一般 3。第三批单位低价入市，销售情况理想 E F D A B C J K L H G 第二批 第三批 宝能太古城——通过大体量商业配套打造深圳湾最大规模城市综合体 不足 南区公寓以低于市场预期价入市，拉低了整个项目的品质形象；北区销售仅以快速回现为目标，整体展示品质不高 —— 在项目材质及公共空间品质打造方面标准一般，无特别亮点之处 由于商业体量较大，地下停车场通道设置在园林中间，造成园林内部人流嘈杂 园林的参与空间少，缺乏细节考虑 卧室基本不带阳台,舒适度有所欠缺 户型空间尺度感同周边项目相比都略显局促 因项目小户型产品比例高，首置客和投资客比例较高，影响项目的品质形象 一梯多户设计，影响居住舒适度 豪华入户大堂：最高20米（南区），面积约400平米，双入户大堂，北区大堂9米，100平米 立面采用干挂石材+瓷砖 ，现代感十足 顶部采用大型LED灯，增加项目标示性 公共空间 大面积单位户型较为方正实用 户型附送率高：赠送达26%；赠送面积较为实用,可改房； 户型多阳台设计，并送入户花园， 户型 以南区国际公寓启动市场，报广/户外/网络全方位线上炒作“深圳湾综合体”形象 北区巧妙借助“壹基金”变相调低价格的同时，增进公众对项目的关注度及好感