商业地产培训房地产社区商业销售策划与案例2014年.ppt

联系qq：744421982 目 录 前言 第一部分 定义与特征分析 第二部分 定位与业态布局 第三部分 销售策划与案例 前言：当前的商业地产形势 商业地产资本市场预测：REITZ有望出台，保险直接介入仍需时日 商业地产供需情况预测：供需矛盾继续加大，空置率继续攀高 商业地产产品状况：城市综合体和地铁商业将成为热点,奥特莱斯浮出水面，而社区购物中心形态和规模逐渐探索成型 商业地产开发商：诸侯混战，第一梯队涌现 商业地产服务机构：大浪淘沙 商业地产人才及员工：人才荒 决定社区商铺销售的因素有哪些？ 讨论： 决定社区商业销售的因素 位置? 交通? 环境? 产品? 营销? 带动? 市场? 其它…… 前言 第一部分 定义与特征分析 第二部分 定位与业态布局 第三部分 销售策划与案例 社区商业定义与特征分析 社区商业的定义 社区商业的特征 社区商业的角色 社区商业的问题 社区商业的定义 何谓社区商业? 社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。 社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。 它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内， 社区商业是什么？不是什么？业态? 定义突出的是什么？ 商圈？ 同类对应的是城市商业中心\区域商业中心 社区商业类型--按照服务的规模分类 便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下； 邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000-50000人； 社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-150000人。 社区商业类型--按照载体建筑形式分类 底商型商业 裙房型商业 独立型商业 社区商业类型--按照布局分类 散点式商业 商业街型商业 购物中心型商业 社区商业类型--按照位置分类 内部型商业 外部型商业 兼有型商业 社区商业类型--按照社区规模分类 小型社区： 人口规模：300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）； 人均商业面积：0.6平米/人以下； 可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优良者可考虑形成商业街区； 商业交通时间：步行5分钟内，如形成商业街区则可考虑步行十分钟内； 商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮。 社区商业类型--按照社区规模分类 中型社区： 人口规模：2000-5000户； 人均商业面积：0.6-0.8平米/人； 可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区或邻里购物中心(交通条件优良者可考虑形成商业街区)； 商业交通时间：步行10分钟以内； 商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。 社区商业类型--按照社区规模分类 社区商业的特征 顾客属地性 业种配套性 日常便利性 服务亲和性 赢利稳定性 需求依赖性 商圈扩展性 社区商业的角色 忽悠买房者？ 服务业主者？ 品牌支撑者？ 利润获取者？ 敷衍指标者？ 自我作品者？ 其它…… 社区商业的角色 社区商业与整体住宅区关系 问题讨论（15分钟） 当前的社区商业存在哪些现象或问题？ 社区商业的问题 政 府： 规划不清晰，金融不支持； 开发商：利益为主导，专业不过关； 投资者：市场不成熟，感觉是手段； 经营者：鸡先还蛋先，安全是关键； 消费者：方便不方便，社区商业看。 社区商业的问题---关于开发主体 大和小？规模问题 租和售？比例问题 住和商？规划问题 先和后？节奏问题 管和营？理念问题 主和次？角色问题 前言 第一部分 定义与特征分析 第二部分 定位与业态布局 第三部分 销售策划与案例 社区商业定位与业态布局 社区商业的定位 社区商业的业态 社区商业的布局 社区商铺的设计 社区商业的定位内容 市场定位 顾客定位 规模定位 社区商业市场定位 市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括： 功能定位：按商业辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、内部型社区商业； 业态类型：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少； 形象定位：低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档； 名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确