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第一章　物业设施设备管理基础 学习目标 主要内容 学习目标 了解物业设备管理的意义和目标，组织机构设置和相关岗位的职责。理解设备管理的LCC理论、可靠性理论和故障理论等。理解物业设备管理的制度，物业设备管理的标准。掌握物业设备管理的内容和要求。 主要内容 第一节 物业设施设备管理的基本理论 第二节 物业设施设备管理的内容 第三节 物业设施设备管理机构和岗位职责 第四节 物业设施设备管理制度 第五节 物业设施设备管理的一般标准 第一节 物业设施设备管理的基本理论 一、物业设施设备的基本概念 （一）物业设施设备 物业设施设备是建筑物附属设备设施的简称，包 括室内设备与物业管辖范围内的室外设备与设施系 统，是构成物业实体的重要组成部分。 我国城镇建筑的物业设施设备一般由给排水、供 配电、供暖、消防、通风、电梯、空气调节、燃气供 应、通信网络以及智能化系统等设施设备组成。 一般情况下建筑物级别越高、技术含量越高，其功 能也越完善，设备设施系统也就越复杂。 国际物业设施管理协会（International Facility Management Association，简称IFMA）对物业设施管理 （Facility Management，简称FM）的定义是：“以保持 业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以必威体育精装版 的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管 理的工作”。它“将物质的工作场所与人和机构的工作 任务结合起来。它综合了工商管理、建筑、行为科学和 工程技术的基本原理”。 IFMA认为FM的主要业务有： 1.物业的长期规划； 2.物业管理的年度计划； 3.物业的财务预测和预算； 4.不动产的获得及其处理； 5.物业规划、业务房间装修标准的设定，机 器、器具和备品的设置以及房间管理； 6.建筑和设备的规划和设计； 7.新建筑或原建筑的改造更新； 8.维护管理和运行管理； 9.物业的支援机能和服务。 （二）物业设施设备管理的基本内容 物业设施设备管理的基本内容主要包括管理和服务 两个方面，即需要做好物业设备的管理、运行、维修和 保养等方面的工作。 二、设施设备的LCC理论 （一）LCC 理论 寿命周期费用（Life Cycle Cost，LCC）也称为全 寿命周期成本，是从设备、项目的长期经济效益出发， 全面考虑设备、项目或系统的规划、设计、制造、购 置、安装、运行、维修、改造、更新，直至报废的全过 程，使LCC最小的一种管理理念和方法。 （二）设施设备的寿命 设备的寿命包括自然、技术和经济寿命。 1.自然寿命 也称做物理寿命，是指设备在规定的使用条件 下，从开始使用到无法修复而报废所经历的时间。 2.技术寿命 一般是指设备在技术上有存在价值的时间，即 设备从开始使用到因技术落后而被淘汰的时间。设 备技术寿命的长短取决于设备磨损、老化的程度以 及新技术发展的速度。 3.经济寿命 又称为价值寿命，是指设备从开始使用到再继续 使用时在经济上已经不划算为止的全部时间。 物业设施设备的寿命主要是管理寿命，一般是指 设施设备从安装交付使用开始，经过使用、维护、维 修、改造阶段，直到最后报废处理为止的全过程，它 可以是自然寿命，也可以是经济寿命或技术寿命。 （三）寿命周期费用的构成 物业设施设备寿命周期费用的构成主要有：前期 费用、购买费用、使用费用、维修费用和回收报废成 本等。 物业管理企业一般是接管已建好的设施设备，其 LCC费用大多是设施设备的维持费用，主要有： 1. 使用维护费：包括技术资料费、操作人员工资 及培训费、日常维护材料费、维护工具仪表费、委托 维护费和能源消耗费等。 2. 修理改造费：包括技术资料费、维修人员工资 及培训费、维修材料、工具、备件、备品费、委托维 修费和能源消耗费等。 3. 后勤保障费：包括材料保管费、管理人员工资 及培训费、办公费、技术资料费、实验设备费和检测 费等。 4. 报废处理费：包括拆除费和运输费等。 三、设施设备的可靠性理论 物业设施设备的可靠性是指其无故障连续运转 工作的性能，分为固有可靠性和使用可靠性。固有 可靠性是由设计、生