2007深圳罗湖鸿隆罗写字楼定位报告.ppt

鸿隆写字楼定位方向研究 认识区域 07年金融区唯一在售写字楼物业 认识客户 客户分析 客户分析 完善的商务配套，与关联行业的业务开展较为便利； 深圳最成熟的口岸,交通方便，地铁的开通,吸引香港客户 相比福田高企的售价,罗湖售价便宜，投资回报率高（约7%-8%） 罗湖写字楼空置率低，吸引更多投资客 租金普遍便宜，吸引部分中小型企业及成长型企业 除地段及社会形象以外，价格合理、对外道路交通便捷、车位充足、写字楼空间布局合理、周边市政配套完善也是自用客户考虑现有写字楼的重要因素。 对本项目的启示 交通的通达性是客户最优考虑 需要外立面展示较好,体现企业形象 客户对物业管理要求较高 客户对商务配套较为重视 客户对于大堂装饰、电梯厅要求细节感较强 客户对于电梯、大堂较为关注 项目分析 项目SWOT分析 优势—— 罗湖金融中心,华润+地王+金融中心的“钻石三角”地段 地王、万象城近在咫尺。知名度及档次较高 交通便利，双地铁出口 临深南路的强昭示性 最完备齐全的市政设施、商务设施 机会—— 罗湖区写字楼后续供应减少 金融区的改造提升片区档次及形象 政府努力打造深CFD 问题一:交通引导问题 问题二:风水问题 项目SWOT小结 项目客户群分析 项目形象定位 物业定位: 　　深圳 · CFD · 甲级写字楼 华尔街中心 Wall Street Center 华尔街中心三大体系 华尔街中心三大体系 华尔街中心三大体系 基本点 建筑外立面 面积分割 敏感点 入户大堂 电梯大厅 电梯系统 空调系统 提升点 智能化系列 其他公共空间 原装进口品牌 轿厢高度2.8米以上、载客量18人以上 配备LCD资讯，播放BBC电视节目 桥厢内饰，增加玻璃面的使用，地面项目LOGO拼花。 办公空间的空气环境越来越成为置业关注焦点。 为配合企业24小时办公的需求，分户计量必不可少。 VAV变风量、新风系统也将成就项目的高档形象。 罗湖现在写字楼管理费全部高过福田区，主要是其管理费均含空调费。对于一些投资者来说比较介意。企业客户也认为自行管理可以调节加班时间。 与商业规划结合 建议在外广场增加小水系处理使其与大堂内环境遥相呼应 既美化环境又增加大堂明亮度 链 接： 世邦魏理仕CBRichardEllis ，世界上最大、历史最悠久的国际物业顾问公司，具有200多年丰富经验，曾经为美国纽约时代广场、香港国际金融中心第二期、新加坡Ngee ANN City 等国际知名物业提供全面物业管理服务。 目前深圳仅有一个在售写字楼聘请该公司作一年的物管顾问 其他公共空间用材 附件：片区甲级写字楼分析 业态规划 业态规划 业态规划 业态规划 二楼商业定向招商硬件条件: 引入品牌餐饮进驻,如上岛咖啡、比胜客等餐饮企业，或引入大型中餐 针对不同餐饮类型，提供不同需求。如私房菜对大厅要求不高，但对包房数量要求高 需提供专门货运通道、货运梯、烟道、排污、消防等相应设施 业态规划 三楼产品设计建议: 整体推广思路 招商先行，先销写字楼，后卖商业 根据业态定位及三、四楼暂不销售的情况，本项目采取先招商后销售，租售同行的办法进行推广，通过全市范围积极地招商，以热租带动销售，减少项目经营风险，达到发展商、投资客户、经营商多赢局面。 实施工作安排 数字中原 回 顾 产品规划以写字楼为出发点 单个面积划分在300-400㎡左右 可将部分面积考虑大厦管理处办公或作为大厦商务配套，如多媒体会议室等 考虑单层面积较大，写字楼垂直交通通过商业的电梯解决 三层平面路线较长，且楼层较低，因此重点通过生态环境、园林的营造提升产品价值，如特设三楼园中园、野趣小径等 将办公面积与园林部分交错，通过生态环境的营造，令办公空间享有生态景观，并弱化长距离水平交通的影响 纯街铺（外街+内街） 3000M2左右 餐饮等配套 3000M2左右 裙楼写字楼 1F：3000M2左右 2F：3000M2左右 3\4F：6000M2左右 规划小结 灵活面积： 如提出双首层概念，与人民桥天桥连接，可考虑与1层联动销售 一楼及二楼需考虑写字楼大堂设计时的退让面积，根据具体设计增减。 实施流程： 前期整合推广，树立形象，制造市场影响； 利用写字楼热销，制造商业气氛；低调认筹 招商准备 全面开展招商、低调认筹 写字楼转入尾盘期，全力推广商业；公开收筹 商业开盘热销 08年5月 — 7月 最后单位的消化 清理尾盘阶段 08年4月 — 5月 宣传推广 现场促销活动 持续热销阶段 08年4月 开盘宣传 开盘活动 火爆销售 开盘阶段 08年3月 — 4月 接受咨询和登记 确定价格表 火爆炒作、推广 准备开盘方案 登记阶段 07年11月 — 08年3月（备注，