2008年广东清远E3700509地块项目行性评估方案.ppt

中顺地产 营销部 中顺领馆 清远E3700509地块 2008年3月24日 第一篇：市场篇 清远房地产市场现状 目前房地产项目竞争态势 未来政府规划对房地产的影响 清远市南接广州，北界湖南，东连韶关，西邻广西，素有“三省通衢、北江要塞”之称，是珠三角与粤北山区的结合部，也是岭南通往中原的重要纽带。 清远市辖共2市5县2区，人口370万，其中市区人口61万，市区流动人口9万，面积1.9万平方公里，地处亚热带，独特的地理位置、奇特的地形地貌，造就了丰富的旅游资源。 新城区： 本地人称“小市”，是清远市政府重点规划发展的区域，是市政府、工商、财税、司法等部门的集中地， 兴建了多间星级酒店、体育中心、少年宫基础市政设施，随着市政配套的日益完善及政府重点建设的完成，该区域作为清远市行政中心的位置越益重要。 清城区： 即清远旧城区，位于小市与 清新县之间，是清远市早期的城区，是清远市商业集散地，有以城市广场为中心的商业步行街，摩托车一条街、电脑市场等。随着经济的不断发展，清远城区扩建工程的展开，旧城区的种种规划缺陷逐渐暴露出来，街道狭窄、建筑群落后拥挤制约着该区域的进一步发展。 2007年清远市房地产开发完成投资64.9亿元，比上年增加25.6亿元，增长65.2%，房屋销售面积239.7万平方米，增长71.2%。据初步统计，2008年清远市房地产的供应量仍然会超过去年。 ——资料摘自清远市统计局 05～07年清远市房地产销售面积： 05～07年清远市房地产销售均价： 小结： 清远·云山诗意 晟禾·汇江花园 清远·美好居 信诚豪庭?杰座 大丰豪庭 凤城世家 金碧湾花园 汇贤花园 御水龙庭 金信蓝湾豪庭 小结： 突出工业和旅游两个重点，发展以高新技术为特点的现代工业和以旅游商贸、旅游服务为特色的第三产业，清远将建设成为珠江三角洲后花园和新兴的现代工业城市。 积极实施“工业兴市”战略，工业发展以寻找、扶持、培育新的支柱产业和旗舰式企业为重点；农业的发展目标是建设绿色城郊型农业基地；第三产业的发展以房地产业为重点，以旅游服务业为龙头，确立旅游业的支柱产业地位。 城市空间结构总体发展方向是“东进南拓”。借助区位优势，产业布局集中在城市南部，形成“倚山兴业、滨水安居”的空间布局模式。 四大利好因素： 小结： 一、地块概况 二、地块现状概述 三、周边配套及资源 四、交通区位概述 五、区域规划概述 项目所处的广清大道与清远大道交汇处，有便捷的交通网络。 政府拟将广清大道打造为清远城市中轴线，将有大量公建配套支持。 地块平整、方正，无需拆迁、回填或铲平，便于安排开发进度。 项目附近的楼盘云山诗意的开盘，做了大量的广告宣传，令市民对该地域产生关注。 周边有横荷中学及贵族学校——盛兴中英文学校，华南学院在项目不远处，为项目添加了人文气氛。 项目周边缺乏景观支持，没有自然的山、水景资源，也没有任何人文景观。 位于广清大道旁，广清高速出入口必经路段，经常有大货车往来，受到噪音及灰尘污染的影响。 距离清远市中心区5公里，属于城郊地带，距离龙塘镇工业区6公里，既不近市也不近镇，地理位置比较尴尬。 目前周边没有任何生活配套，目前距离最近的肉菜市场3公里，购物中心4公里。 政府规划将铺设轻轨列车至广州白云机场，届时可乘坐地铁到白云机场后转乘轻轨到清远，大大方便了广州市民出行。 现有的广清高速将拓宽至8车道，缓解了现时行车拥堵情况。 规划建设清韶高速，由韶关乐昌——清远——广州白云机场，接机场高速至广州。 正在施工的武广铁路，将贯通湖北、湖南至广州，通车后将带动清远市经济快速发展。 广清大道作为连接清远火车站的主干道，且清远市政府将项目所在区域打造为清远新商务中心区，发展前景看好。 现有的利好消息毕竟都是远期利好，而本项目属于短期快速操作项目，因此更注重现有的环境因素，远期利好对项目无太大促进作用。 属于清远市区最周边的住宅项目，而清远市民的区域情结较浓，对城市新区的接受程度不强。 目前08年国家对房地产市场的政策尚不明朗，清远属于广州邻市，受广州楼市的波动影响较大。 受清远市人口及经济发展所限，清远目前刚性需求不大，房屋空置率逐年增高，市场逐渐呈现供过于求的发展态势。 核心客户（客源的40～50％） “清远地区投资买家、过渡自住型买家” 重要客户（客源的30％） “珠三角投资客、广州渡假型买家” 辅助客户（客源的10～20％） “企业中高层管理者、事业单位员工、公务员” 营销篇-Part2：SWOT分析 strength(优势) 营销篇-Part2：SWOT