2009湖南郴州高尔夫别墅项整体定位与营销策略汇报稿153P.ppt

春城高尔夫别墅价格远高于长沙别墅项目整体价格水平 项目名称 产品 面积 价格 春城高尔夫 公寓 独栋 200以下 400左右 11000 阳光高尔夫 独栋 300左右 12000 滇池高尔夫 独栋 公寓 370以上 200以下 20000 10000 岭东紫郡 独栋 联排 400左右 300左右 8000 5000 高天流云 独栋 400左右 13000 世博生态城 独栋 双拼 200为主 7000 西山别墅 独栋 300为主 7000 野鸭湖旅游小镇 双拼 200多 4500 列侬溪谷 双拼 联排 140-300 7000 海韵枫丹 独栋 双拼 400-500 350-400 9000 滇池南郡 类别墅 200-300 5000 公园道1号 联排 150以上 4000 单价 5000 10000 15000 阳光高尔夫别墅 春城高尔夫别墅 滇池高尔夫别墅 岭东紫郡 野鸭湖旅游小镇 高天流云 世博生态城 西山别墅 列侬溪谷 海韵枫丹 滇池南郡 公园道1号 【春城高尔夫】 春城高尔夫通过赠送高尔夫会员卡促进物业销售，不单独发售会员证，并控制会员卡数量 会员制： 1. 每位业主将免费获得与卧室数量相同的普通个人球场会员卡； 2.?每张会员卡最多可带7位嘉宾，但会员必须随行； 3.?会员配偶可成为附属会员，打球享受嘉宾价，但不可带嘉宾。 一期 聚雅小筑 二期 玉兰小筑 三期 杜鹃豪园 物业售价 （美金） 8-20万 10-30万 50万 开发期 一、二期146幢高尔夫别墅回收投资1.7亿多元； “物业销售送会员卡，这是必需的模式，如果买物业没有会员卡，别人不会来买物业。 如果会籍的数量卖得太多和太便宜，地产开发的含金量就会下降，要成为‘春城湖畔’的会员，必须是这里的业主，这样保证了来这里投资房地产的回报率。我们以后仍然不会单独发售会员卡。”　 　　　　　　　　 ——春城湖畔高尔夫市场销售经理 将会员卡和物业捆绑，不单独销售会员卡，因为： 在湖南没有很稳定的球员基础（不同于珠三角、长三角），没有庞大的市场来消费会员卡，只能靠销售物业来附带会员卡； 若会员卡单独推出市场，物业将与其他项目形成市场竞争，加大物业销售难度。 【春城高尔夫】 * * 第四阶段（持销期） 阶段时间:2011年2月以后 销售目标:剩余房源销售，项目后续产品开发 阶段均价:10000元/平米 项目提价至10000元/平米，打9折出售，增加项目卖点（真情回馈新老客户）。 强调老带新政策 本阶段推广主要以活动为主，每次活动推出小数量特价房（5-10套）。 后续进行大盘整体推广，主打客户将由本地转移至，长沙，广州等地。 【销售策略】 媒体组合策略及推广费用预估 广告主线及媒体传播原则 二次开盘期 一次开盘期 形象建立期 宣传 2010年6-8月 8-11月 11-12月 调性 产品价值 宣传强度 概念宣传 价值卖点宣传 宣传诉求点 形象统一 投资概念 投资价值 卖点释放 项目签约管理公司 项目规模炒作-中国第一 项目园林炒作-坡地、高尔夫球场 项目产品炒作-顶级奢华总统级度假别墅 项目使用材料炒作-样板房装修标准 精装样板房开放 新闻炒作-邀请东南亚某国国王入住本项目。 工程进度炒作 球场价值 投资价值 城市价值 公开赛 【广告传播】 二次开盘期 一次开盘期 形象建立期 6月 7月 形象建立 热点宣传 产品核心卖点宣传 围板 项目周边导示系统 软文 报广 路牌 杂志 电视 电台 短信（如果可以） 分众传媒 路牌 报广 软文 网络 电视 电台 短信（如果可以） 路牌 报广 网络 新闻报道 分众传媒 软文 投资价值与 升值价值宣传 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月-9月 【广告主线】 按时间段的计划： 销售阶段 销售比例 时间划分 所占比例 推广费用 形象期 10% 2010.6——2010.8 30% 60万 一次开盘期 40% 2010.9——2010.10 40% 80万 二次开盘期 75% 2010.11——2010.12 20% 40万 尾盘销售期 85% 2010.12以后 10% 20万 按媒体类型的计划： 媒体类型 所占比例 媒体推广费用（万元） 报纸 36% 72 活动 20% 40 户外 20% 40 小众 9% 18 展会\网络 8% 16 其它 7% 14 总计 100% 200 根据房地产市场目前行业特性和媒介成本，项目推广费用一般占总销金额的5-6％之间；考虑到本项目的回款目标1个亿营销费用。建议设定在200万，主要有以下两点原因： 本项目需要建立项目自身的品牌形象，要通过高端的销售包装实现； 本项目作为高端项目，项目的附加值是建立价值体系中的重要环节，而价值体系的各环节的体现