房价下跌，业主断供 - 中国建筑房地产法律风险管理网.ppt

一、应注意的四份合同 二、关于保证金 保证金的法律性质，实际上就是质押，银行可依据合同约定扣保证金； 在扣保证金时，银行通常要求开发商出授权委托书，此时，开发商应权衡业主的偿付能力，如存在偿付不能的风险，则应慎重出具，应在向业主催收后，再考虑是否出具授权委托书； 在银行扣了保证金之后，应该及时要求银行出具相关法律文件，确保开发商能向业主追偿，开发商应该及时向业主催讨，催讨不成应该及时诉讼，必要是保全业主财产，特别注意诉讼时效的问题。 三、关于保证责任 应注意保证范围，注意物权法176条的规定； 应注意保证期间，注意按揭贷款合同的约定； 涉诉时，开发商应该积极应诉； 应及时追偿。 四、关于回购条款 注意：回购条款的效力 个人认为从法律上没有可操作性，所以不必担心。 五、关于业主解除合同的情形 此点应特别重视，业主解除合同的通常情形包括 1、延期办理房地产证超过一定时间； 2、延期交楼超过一定时间；特别注意业主故意拖延入伙时间，实践中有以下情形： 以房屋交付不符合同约定的程序性要件为由； 以房屋存在质量瑕疵为由，比如推拉门不顺畅、漏水； 以不符合合同约定交楼标准为由，比如称改变规划设计等。 3、房屋质量问题。（是指入伙后，以房屋质量等问题要求解除合同）。 六、开发商的应对措施及注意事项 组织专业人员和各个部门对上述四份合同进行研究，参照工程合同的交底，制定实施方案； 对入伙制定详细的入伙流程，包括通知如何发，异议如何处理，处理完毕如何通知、证据如何保存等； 趁房地产市场调整时期暴露的问题，建立法律风险防范体系，并对相关人员进行培训。房地产公司应特别注意对本公司营销人员、工程人员、客户服务人员和法务人员的培训，提高他们的风险意识和法律意识； 开发商应注意随着政策法规的完善，而面临的一些新的纠纷和诉讼，从传统的延期交楼、延期办证，到比如变更规划的问题、区有所有权的问题、物业管理的问题等等。 Thanks! 联系人：贺倩明 电 话：0755 邮 箱：lawyerhe@ 事务所网站： 城中村专业网站： 法律风险专业网站： * * “房价下跌、业主断供”开发商的 法律风险防范 / TEL：0755 EMAIL：lawyerhe@ 上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人 深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任 贺倩明 与银行签订的按揭贷款合作协议； 与银行签订的预售帐款和保证金监管协议； 与业主签订房屋买卖合同； 与业主、银行签订的按揭贷款协议。 / TEL：0755 EMAIL：lawyerhe@ / TEL：0755 EMAIL：lawyerhe@ / TEL：0755 EMAIL：lawyerhe@ / TEL：0755 EMAIL：lawyerhe@ / TEL：0755 EMAIL：lawyerhe@ / TEL：0755 EMAIL：lawyerhe@ / TEL：0755 EMAIL：lawyerhe@ *