SVA创意产业园区-文(最终).ppt

项目诉求与核心问题 如何发挥大规模综合开发的优势？ 如何减少空间限制条件的影响，规划功能业态并进行建筑设计？ 如何以有限的投资额，实现项目价值的最优化？ 如何在满足创意产业园区“三个不变”的条件下，争取徐汇区政府装修等补贴与优惠？ 如何遴选招商对象，实现徐汇区税收属地化标准？ 关注核心指标——租金收益 本次研究的主要内容 目录 1.1项目发展驱动因素考察1.1.1项目驱动状况与物业特征（1）基地区位条件简述 (2)基地交通条件简述 (3)基地内部物业概况（具体见物业状况排查评估表） 1.1.2基地三大发展驱动力概述 (1) 漕河泾园区产业升级的维度 A. 现代服务业发展缓慢，限制园区长期发展 2005年，上海漕河泾开发区累计投资总额34.1亿美元，合同外资12.4亿美元。 无论从投资比例，还是从销售收入产值指标看，园区主要依托信息、电子等现代科技产业，而第三产业、现代服务业占据很小的比重。  B. 现代服务业的积聚将是园区未来发展趋势 1.1.3小结：空间区位与园区发展的SWOT分析 1.2 寻异、取势：创意产业园区的深入再审视1.2.1创意产业：激发城市创造力的新引擎（1）国际典型国家地区的发展概况 从2002年起，上海市人均GDP突破5000美元，创意产业成为拉动城市发展的主要动力； 到2005年上海GDP达到8402亿元，创意产业进入高速增长期。 根据上海市十一五规划目标，对创意产业的增速有所调整，未来创意产业的发展有望进入平稳增长时期。 上海创意产业园区发展从产品阶段到市场阶段，需要由对旧厂房简单利用转向对旧厂房价值进行实现与超越。 SVA项目体量大，空间类型丰富，借助周边资源，将来立足于打造引领第三代的创意产业园区。 中环内中心区创意产业园区密集 徐汇、长宁、虹口三区以上海2%的土地面积，占据了全市创意产业园区数量的1/2 从时序看，数字多媒体与建材设计是主要的发展方向，两大主题园区占徐汇区园区比重的50%； 第一批IT设计主题向数码娱乐主题的转型，体现出徐汇区产业优势与创意园区结合多样化； 延续宜山路建材批发市场在全市的影响力，建材设计主题创意园区在徐汇区大力发展。 周边竞争性创意产业园区之间的功能积聚速度加快，相同或相似业态的园区在局部区域形成集中； 从体量上来看，本基地体量大于徐家汇的任一主题的园区总量，具有规模优势。 大部分现有园区由于缺乏商业氛围，区段优势没有得到充分体现 创意商业业态对租金价值的变现能力强，与商务租金拉开档次 顺应由研发商务到休闲娱乐的转变，取得更大的发展； 在目前徐汇区数码娱乐园区竞争激烈的情况下，进一步挖掘与SVA技术相关的多媒体应用主题 1.3总体功能定位与市场推广主题1.3.1园区发展趋势具体对本项目的影响 “五大园区构建原则”化挑战为契机 1.3.2项目总体发展定位 1.3.3项目市场推广案名策划 F.空间序列的越界 富有情趣的不同空间序列形式的相互搭界 越界——放飞创意的灵性空间 1.3.4项目市场推广LOGO初步设计(1) 中文LOGO图示及内涵 2. 创意什么——园区核心业态遴选与构筑篇 2.1商务及相关配套服务板块2.1.1承载传统创意产业的商务板块（1）园区导入内容创意产业集群的可行性 A.五大特征呈现巨大发展潜力 (2)园区可选内容创意集群细分业态 (3) 园区内容创意产业集群的细分业态遴选标准 (4)园区内容创意产业集群细分业态遴选结果 (5)园区内容创意产业集群核心业态确定 (6)核心业态市场空间分析A.动漫产业,体现朝阳经济的无限“钱景” 面积 200-600平方米 人均面积 30平方米左右 功能 可供专业人士使用 可为电影电视提供后期制作 可为热爱音乐和乐器的成人和 儿童提供制作个人专辑和收藏 空间分割 控制室、录音室 功能分割 控制室放置录音设备 录音室供演员演唱 配套设施 咖啡厅和酒吧、休息空间、卡 拉OK包房（能够制作CD） 2.1.2承载漕河泾服务业的商务板块（1）漕河泾园区商务服务发展状况考察——商务办公租金尚有一定提升空间 （2）漕河泾园区面临产业转型——现代服务业四大功能提升区域价值 打造SVA集团形象 满足商务服务需要 以打造SVA集团形象为动力，以满足集团商务服务配套为基础，集中开发商务办公、商务休闲，形成产业、商务、服务的和谐共生与协调促进。 集中营造漕河泾地区的高级商务港 以建设区域商务服务中心为目标，提升区域的商务功能和形象，奠定本项目作为漕河泾