《房地产开发营业务企业所得税处理办法》释义.doc

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》释义 ??? 为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局于二○○九年三月六日下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（以下简称办法）。办法共分六章36条，为便于纳税人掌握，本文对新的办法进行逐条对比解读，供企业参考。?　　???????????????? 第一章?? 总? 则　　　　第一条??? 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。[解析] 此条是本办法制定的法律依据，本办法制定的依据是新企业所得税法及实施条例和税收征管法。而国税发（2006）31号文依据的是中华人民共和国企业所得税暂行条例及税收征管法。　　第二条? 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。[解析] 本条规定的是本办法的适用对象，本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，既包括内资企业也包括外商投资企业。原来国税发（2006）31号只适用于内资企业，国税发[2001]142只适用于外资企业，现在全部统一适用新办法。 　　第三条? 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：　　(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。　　(二) 开发产品已开始投入使用。　　(三) 开发产品已取得了初始产权证明。[解析]本条首先对房地产开发企业的开发经营业务内容进行了界定和分类，将房地产开发企业的经营业务分为土地开发和建造销售开发产品两个部分。这是国税发（2006）31号文件所没有的。除土地开发之外，其他开发产品的完工确认条件在表述上和国税发（2006）31号文比较有些细小差别，但实质上没有区别，只要符合上述条件之一即视为已经完工。　　第四条? 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。[解析]本条是对房地产企业核定征收的规定，根据税收征管法第35条规定，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额:? 　　 (一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；? 　　 (二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；? 　　 (三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；? 　　 (四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；? 　　 (五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；? 　　 (六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。? 　　 　　???????? 第二章?? 收入的税务处理　　第五条? 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。[解析]本条是对开发产品销售收入范围的界定，和国税发（2006）31号文基本一致，纳税人主要注意代收款项的处理，如果纳入开发产品价格或有房地产企业对外开发票的话就要将这部分代收款项确认为收入，否则可作为代收款项处理不用确认收入。　　第六条? 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：　　(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。　　(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。　　(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。　　(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：　　1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或