武汉宜家金磐营销推广策略专题报告-2007年.ppt

宜家·金磐营销推广策略专题报告 第一部分…………市场篇 在探讨项目运作之前我们先认识一下市场 （一）2006年武汉市土地市场供应分析 主城区土地交易情况分析 （二）、2007年武汉市地产走势 1、土地供应将会持续加大 2、市场上涨趋势将会放缓 3、城区上涨空间出现差异 4、远郊板块房价上涨有限，但是更注 重远景的涨价及后期的配套改善 5、武汉郊区周边基本不在有大量住宅 供地，土地更显紧缺 二、片区规划及交通状况 东西湖规划 三、周边主要竞争楼盘 东西湖片区产品类型供应量分析 第二部分…………项目分析篇 项目经济技术指标 总用地面积：331759.57平方米（497.6亩） 代征面积：55859平方（83亩） 净用地面积：275430.28平方米； 总建筑面积：413000平方米； 控制性详规：容积率1.5； 建筑密度≤25% 绿化率≥40%； 项目SWOT及应对策略分析 对策分析 项目情况总结 我们是位于金银湖片区的郊区大盘 一、项目属性 二、产品定位 三、目标客户群定位 目标客户细分 第四部分……项目营销推广篇 大盘必须将广告与营销结合起来谈操作，这是大盘的特性最终决定的，包括大盘的营销时间跨度及产品的复合性。 品牌推广战术 项目入市时机评估 整合营销推广策略及推广时间节点划分 总推广主题 还原本色老汉口生活 ——老汉口新生活 活动一 传承老汉口文化——打造和谐新汉口生活 活动二 —— 回忆老汉口的前世今生 营销推广包装 1、项目标志LOGO及形象识别VI系统 LOGO是项目形象的代言人，要能充分体现项目的定位，项目的推广主题。宜家·金磐的LOGO的设计，要求能体现项目地位的特点，有大社区的开放性、多元性、时尚性。LOGO本身在具有很深内涵的同时，必须还具有很强的扩张力。 以项目LOGO为基础，整个识别VI系统的设计，必须清晰、协调、统一，能全面展示项目形象，主要包括：导示牌/指示牌、路旗/灯杆旗、功能牌、手提袋、办公文具等。 2、售楼书、会所手则 楼书是项目最直接、最具体的宣传资料，楼书的设计在围绕项目“老汉口文化主题社区”的大定位，从文化、历史、生活场景等方面展开，充分演绎宜家·金磐项目形象。 会所服务是提升本项目素质的重点之一，因此，建议制作专门的会所手册，介绍会所的功能和服务。由于本项目的会所也同时兼有老汉口博物馆的功能，所以建议在会所手册中也重点介绍博物馆的功能。 售楼部风格局部图示： 室内整体布局 （六）销售阶段控制 （七）样板间的选择 户型具有代表性 景观相对较好、能够带动销售 结合营销动线设计 样板间方向性装修建议 精装风格一：古典华丽式风格 精装风格二：欧式田园风格 （八）定价策略 1.定价原则 反映项目的市场价值； 使项目具有市场竞争力； 与项目的工程进度结合； 与项目的展示结合。 本项目毛坯房可实现销售均价为：Σ（各比较物业修正价格均值）=3735元/㎡ 综合各楼盘价格，建议销售均价在 3800元/平米 实现总销售经额均价3800元/平米×总建面58077.3平米＝总销经额2，2069，3740元 5、营销推广费用划分 （1）推广费用估算 推广费按住宅总销售收入的2‰计算。 一期开盘前（3－4月） 老汉口博物馆——追寻老汉口里弄生活 会所的开放 认筹/开盘主题：里弄里的汉派文化 方式：博物馆的实物展示，包括老汉口时期的历史文化简介、老汉口时期的生活化物品、老汉口生活老照片展示等方面，让大家对老汉口有更深刻的了解，对楼盘的文化定位产生共鸣。 目的：以一种视觉和感受上的强烈刺激，给客户一种纯粹老汉口的感受，配合楼盘的主题推广，作为一个对老汉口文化历程的见证地，激发潜在目标客户群的购买欲望。 强销售期间（6－7月） 主线：水 思考点：老汉口是靠水发展起来的，码头是水的表现形式之一，码头边的茶馆也是当年的代表性生活化的场景之一。而到了夏季以后，也是传统的销售淡季，在其它楼盘忙着送清凉，送优惠的时候，项目从文化角度，以品茶的格调享受，以茶会友，结合项目老汉口博物馆以及建筑的老汉口风格挖掘潜在销售力。 主题：茶人生活 方式：会所品茶，茶文化——饮茶/茶具历史的演变，茶在老汉口生活中的重要作用。 销售配合：此阶段应该是销售促销阶段，应该通过品牌活动带动销售，并以赠送茶具、茶叶等活动配合。 持续销售期间（8－9月） 主线：奥运——冠军 思考点：8月是奥运月，所有楼盘都可能在以奥运作为宣传话题，我们不能一味的跟风，做片区内的冠军楼盘才是我们的目标。 活动具体表现：老汉口杯冠军赛 方式：找出