深圳龙岗爱联综合体项目定位报告2012126页课件.ppt

龙城之变——定位 高起点的定位为龙岗的飞速发展奠定了基础。 龙城之变——交通 龙城之变——重大规划 龙岗中心城众多重大规划将直接推动龙城经济的发展，也带动房地产业的发展！ 龙城之变——申大成功 2007年，1月19日申大成功后，“大运效应”、“大运经济”、“大运情结”等新名词成为深圳的焦点，大运会成为龙岗腾飞的“核动力”！ 申大对中心城的影响 申大成功将提速龙岗交通、市政、环境、商业配套的建设：如地铁三号线、深惠路改造拆迁工程、龙岗北通道、龙城公园、八仙岭公园等建设明显提速； 大运会对中心城楼市的影响 申大成功后一个月内，客户电话量和到访量上升较大，关内客户增加 大运会对中心城楼市的影响 在如此的高起点定位、众多规划利好与大运经济的时代背景下，龙岗中心的房地产发展将如何？——龙城房地产之变。 龙城房地产之变——供应 龙城房地产之变——需求 龙城房地产之变——价格 龙城房地产之变——重点项目分析 一期共推出499套，开盘仅1个小时第六栋单位被选完，开盘5个小时销售率就达到94%，均价到达12000元/平米，为当时龙岗中心城最高。 龙城房地产之变——重点项目分析 一期4月22日开盘，推出528套，销售率80%，均价10200元/平米，关内客户25%； 二期6月16日开盘，推出425套，销售率50%，均价12600元/平米，关内客户45% 龙城房地产之变——重点项目分析 5月23日，推出192套单位，因客户过多秘密选房，一个限制选3套以下。当天基本售完，只剩2套，均价11000元/平米，客户以投资客为主。 龙城房地产现状小结 在这样的市场背景下，未来的市场如何？有什么变化？ 龙城房地产之变——供需变化分析 龙城房地产之变——供需变化分析 龙城房地产之变——竞争格局分析 中心城房地产可谓“大鳄”云集，风起云涌，竞争将日趋白热化；另一方面使龙城成为置业热点片区，吸引更多的置业者的流入 龙城房地产之变——客户之变 客户的变化通常与区域的定位、规划、交通息息相关，宝安中心区与龙华二线拓展区发展相对中心城较早，这两个区域的客户变化轨迹值得我们的借鉴。 龙城房地产之变——客户之变内在驱动力 交通的发展带动了宝安中心区日益成为宝安的核心区域，在“国际西岸”的定位之下，区域地产也呈火爆销售局面。 龙城房地产之变——宝安中心区客户变化借鉴 龙城房地产之变——龙华二级拓展区客户变化 2005年，龙华交通开始快速发展。2006年，梅林关改造完成，梅龙路一期通车，福田和龙华的交通瓶颈被打破，带动二线拓展区内楼盘销售旺盛。 龙城房地产之变——龙华二级拓展区客户变化 由宝安中心区与龙华二线拓展区的客户情况来看，随着城市规划的逐步落实、交通的改善与城市化进程的推进，客户从关内向关外转移的趋势日益明显。而龙岗中心城的客户变化又是如何？ 龙城房地产之变——客户之变 龙岗中心城关内客户的比例逐年上升，特别从2006年开始更是剧增，预计2009年达到50%。 龙城房地产之变——客户之变 中心城内部的客户也在发生变化，与商品房的发展线路一样，逐渐从以区政府为核心的传统居住区逐渐向北区、奥体新城与南区流动。 开局篇小结——龙城之变 高起点的定位、交通与规划，为龙岗的发展迎来黄金发展期 项目区位价值解析 爱联所在南片区定位为商贸服务区域，未来商务价值大，与之对应的物业受欢迎 项目区位价值解析 奥体新城占地13.4平方公里。规划将该片区定位为依托深圳市奥林匹克体育公园，集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复合功能区，服务于整个深圳市的奥林匹克体育新城。 承接奥体新城的建设，将其建设成集商业文化中心、高尚住宅区为一体的新型体育卫星城区。 奥体新城辐射整个龙岗区甚至部分珠三角地区，辐射总人口达400余万。 交通价值解析 交通价值解析——公交地铁接驳站 西地块要求设置公交首末站，实现公交地铁接驳 交通价值解析——地铁对房地产的影响（空间） 对沿线地块价值的影响： 在理想状况下，呈现出正态分布的特征，离车站越近房地产价格越高，价值最高的是地铁口，这正是本项目的最大价值点之一。由于边际效用，原来交通不便的城效区域增值最大 交通价值解析——地铁对房地产的影响（时间） 从时间影响来看，地铁三号线2010年开通，本项目若是2009年推出，价值预期正好处于顶峰。 地块价值解析——项目经济指标 地块价值解析——周边配套分析 地块价值解析——周边环境分析 噪音影响分析 项目SWOT分析 项目最大的优势和机会是地段和交通，是目前唯一零距离地铁口物业 项目SWOT分析 项目最大的劣势和威胁是环境和竞争 市场上竞争策略 不同楼盘的竞争策略 综合项目SWOT分析与不同竞争策略的特点，我们认为本项目的竞争策略是： 行业挑战者+追随者 本项目竞争策略 项目开发方向论证——普通住宅 区位：项目位于交