必威体育精装版整理培训091026-民事法律知识讲义.ppt

【案情简介】： ?? 2005年10月10日，老顾与小江签订房屋买卖协议约定：老顾自愿将其位于荔湾区某居委会的142平方米二层6间楼房（土地使用面积168平方米），作价128000?元出售给小江。小江于签订协议之日预付房款60000元，余款68000元于同 年11月10日前老顾交付房屋时一次性支付。老顾承诺在一月内协议小江办理房产过户手续。协议签订后，小江按约付清了房款，老顾也交付了房屋。此后，小江按约付清了房款，老顾也交付了房屋。此后，小江因交通事故住院治疗4月余，2006年4月，小江要求老顾办理房屋过户手续遭老顾拒绝，老顾于同年5月10日诉至法院，要求法院判令小江归还房屋，并表示愿意退还房款本息。 案例二、配偶私自处分房产协议是否有效？(1) 【案情简介】 ?? 王成与罗芳系夫妻关系，二人婚后在广州市天河区购有一套房，建筑面积为81.147平方米。并分别于2006年3月24日房屋所有权证。2007年9月25日陈易经中间人唐晓介绍与王成签订了购房协议书，王成将此房以1000000元的价格出售给陈易，双方约定了付款方式及办理房屋所有权证等变更登记手续的日期及费用的承担，中间人唐晓均在协议上签了字，但罗芳未签字，也不在场。协议签订后，陈易于9月25日、9月30日分两次付给王成560000元，但房屋一直未交付。之后陈易夫妻俩还与王成共同到广州市天河区房产管理处咨询办理房产过户手续等事宜。但罗芳知道王成卖房后，提出了异议，导致双方发生纠纷，使协议未能继续履行。2007年10月20日，陈易一纸诉状将王成告上法庭，要求王成继续履行协议。后王成之妻罗芳以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，要求法院确认该购房协议无效。 案例三、同居情侣共买房 分手后共有房产该归谁? (1) 【案例】 姗姗和张俊原本是一对恋人，毕业后便在一起居住。2005年初，“小两口”在东山口附近看中了一套商品房，计划用两人共同的储蓄20万元支付首付。张俊因工作需要出差了一个月，这期间姗姗独自一人办理好了所有的购房手续，并支付了20万元的首付。不幸的是，张俊在出差期间结识了上海分公司的同事小刘，一见钟情。张俊申请调入上海分公司，并决定和姗姗分手，出售两人合买的房子折现，以便到上海另筑爱巢。 　　 张俊提出变卖房产的要求自然得不到姗姗的同意。无奈之下，张俊只好偷偷地拿出购房合同到中介公司出售。但由于合同书上写的全是姗姗的名字，没有一家中介公司能受理。张俊只好诉诸法律。可是由于购房合同上白纸黑字写的是姗姗的名字，而且张俊又难以拿出有力的证据，证明房子是他和前女友共同的积蓄买的，法院最终判房产归姗姗一人所有。 四、二手房买卖应注意哪些法律风险? (1) （一）房屋产权风险 　　二手房买卖中确认房屋产权的真实性是首要问题。买方在签订房屋买卖合同前应到房屋所在区的房地产交易中心查询该房屋的权属情况，包括该房屋是否抵押、是否受司法限制等情况。因为根据《中华人民共和国担保法》的规定：担保债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。若买方购买了被设定抵押权的房产，无疑等于埋下了一颗“定时炸弹”；而《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，受司法限制的房地产不得转让。所以，只有在确认了房屋的权属后，买方才能与卖方签订房屋买卖合同。 （二）贷款风险 二手房买卖中大多数买方都需办理银行按揭贷款。由于近期银根收紧，买方办理银行按揭贷款的难度明显增大。所以，买方在购房前必须充分考虑到是否能够办出贷款及最多能贷出多少贷款的问题。现在，买方贷款金额达到总房价六成以上的，需到评估公司进行房价评估，银行则是按房屋评估价来确认可发放贷款的金额。所以，购房者不要轻信某些小中介公司承诺的可按房屋合同价的几成办理贷款。另外，各大银行对市民购买第二套住房的贷款审核相对来说比较严格，所以，打算购买第二套住房并准备贷款的市民应在确认贷款银行可以贷款的情况下再行购买。 （三）产权转移风险 我国的不动产交易采取的是登记要件主义。也就是说，作为不动产的房屋必须经过房地产交易中心的过户登记，房地产权利才发生转移。所以，买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应立即到房屋所在区的房地产交易中心办理产权过户手续；若双方在合理的期限内未完成交易手续的，应积极采取防范措施；若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋被转移。 （四）无证二手房买卖风险 卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖