柏龙商贸购物广场定位报告及财务测算报告(终稿).ppt

一、2008年深圳商业二级销售市场分析 2009年深圳商业二级主要商铺销售市场分析 街铺直接销售 内铺返组销售：3-5年返租（年平均回报8%） 我司选择3-5年返租依据： 对于买家：3-5年返租期既可以增加投资客信心，又可以不让发展商承受过长的返租压力。 对于商户：新场做旺需要一段时间培育，3-5年的产权统一运营可令商场培育期增长，对商家进 驻有一定的信心保障。 对于商场：将获得更大的主动权把商场整体运营成熟，达到预期设想。 五、销售策略建议 二、产品特点优劣势分析：机遇和风险并存 1、处在成熟商圈内，人流量大，商户生意兴旺，这是其他在售项目望尘莫及的优势。 2、从销售角度看，商铺面积划分小，降低投资门槛，市场承接力较强。 1、本项目因经营问题以致经营状况不甚理想，直接影响投资客的市场行为，限制了销售价格提升空间。 2、项目共有四层楼商铺，二层楼以上的商铺销售难度较大，其占到整个项目面积的67%，是增加利润的关键部分。 3、从经营角度看，小面积的商铺数量较多，如没有统一的经营权，商场经营风险大大增加。 优势 劣势 目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。 纯 销 售 带租约销售 短期返租销售 长期返租销售 一般为三年返租 一般为十年返租 三、销售模式分析 直接销售 优势： 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返 租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。 劣势： 产权分散，经营困难； 无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。 适用： 纯街铺销售。 带租约销售 优势： 通过招商保证前期商业定位与形象； 能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； 短期内使业主获得稳定收益。 劣势： 铺位差异性影响销售难度的程度比较明显； 未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺； 销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望； 中、长期收益难以稳定； 后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展； 各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。 适用： 商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益； 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报。 短期返租销售（1-3年） 优势： 前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱。 劣势： 承担3-5年的返租补贴； 返租结束后的统一经营管理要求较高； 因返租而产生相应的返租法律风险。 长期返租销售（5-10年） 优势： 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位； 给投资者坚定信心。 返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项 目销售速度。 如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。 劣势： 承担5-10年的返租补贴； 如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。 因返租而产生相应的返租法律风险。 四、项目销售模式建议 打造新型业态核心竞争力 最大化弥补周边各业态的不足点或缺失点；强调各业态间的协作增值，促进消费者二次消费。 2 3 吸引力 品牌化 弥补及增值 1 强调具有价格吸引力且具有大众知名度的品牌直营店（售卖当季商品）或折扣店，保证商品的性价比优势； 利用自持物业的优势，吸引具有连锁品牌优势的租户； 次主力店组合模式：旗舰店、形象店汇集空间 整体业态定位 2 3 中小型次主力品牌组团商家为主力大型主力商家为补充 全场主力部分以独立店及敞开式形式经营 各门店以收取租金形式管理 1 以项目结构能满足的基本条件为依据： 将1-3层为主体定向为中小型次主力品牌组团——主力 将4层定向为大型主力商家——补充 便捷式管理 经营形式定位 柏龙城 时尚的城市（FASHION CITY） 推广案名建议 【诠释】： 以时尚特色路线为主的女性品牌体验中心 经营档次参考—— 形象档次参考—— Logo建议 Logo应用 商场标题效果展示 业态细分规划 爱情主题精品工艺品步行街 街铺 LOVELOVE/雅天妮/翡翠物语/CIOSI/ELLE/九银坊 创E品味/ZIPPO/SA赛吉琥珀/SILVER LILI银百合/PEARLION泊莉恩/IPOP/NAIER耐尔/HELLO KITTY/SINOPEARL华珠/ROSE LIFE玫瑰人生/CARO/美伊/AORORA奥柔拉/CHINARED JEWELERY瑞红/SS海阔