物业纠纷与案例分析(杨)..ppt

主讲人——杨晓刚律师 北京中勉律师事务所 物业纠纷与案例分析 一、 物业纠纷讲解 1、 物业公司因业主或客户被盗而产生的纠纷 物业对物业管理区域的安全负有合理的注意义务，主要包括哪些方面？ 若是物业没有尽到合理的注意义务，会承担哪些风险？ 安全防范是个系统工程，应该是保安（人防）利用几种技防设备，结合一些物防措施，进行的安全防范工作。人防、技防、物防结合的好，发生安全事故的概率才会小。 北京中勉律师事务所 一、物业纠纷讲解 2、物业公司入室小修而产生的纠纷 什么叫做入室小修？ 根据日常的操作流程，物业公 司是否有入室小修的义务？ 问题：哪些属于小修范围？对于小修物业公司应当承担的责任？ 北京中勉律师事务所 一、物业纠纷讲解 3、物业公司因业主违章建筑行为，是否要承担违约责任 根据《城市规划法》的界定，城市违法搭建是指未经规划部门批准擅自搭建的亭房、活动房、棚披，以及个人和单位建设的建筑物、构筑物等。在规划部门没有设立之前搭建的相关建筑，不能提供搭建时及当时主管建筑及相关部门的许可证明的，也定义为违建。 风险提示：物业公司在日常服务过程中对业主违章加建的行为是否承担违约责任？应当如何制止违建？ 北京中勉律师事务所  一、物业纠纷讲解 4、物业公司因过错导致他人遭受损失而产生的纠纷 物业公司应按照物业服务合同的约定履行相应的义务，其义务范围包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化的养护和管理等义务。不过物业公司在显著位置张贴或设立警示标志，提醒业主注意路滑的做法，是完全没有问题的，这也是体现出一个物业公司服务态度的细节，值得褒扬。 风险提示：物业公司如何设立警示标志，从而起到提示、警告作用？ 北京中勉律师事务所 一、物业纠纷讲解 5、车辆受损以及停车而发生的与物业公司纠纷 物业管理区域内的停车纠纷在物业管理纠纷中，一直属于高发纠纷。例如：交纳停车费纠纷、车辆损坏、丢失纠纷、停车位确权纠纷、停车位租赁、买卖纠纷等。 提示：物业公司如何进行停车管理服务？收取什么费用？ 北京中勉律师事务所 二、案例分析： （ 1）物业公司保安人员巡逻时在某栋单元门口闻 到有燃气味道，后发现是502号家中泄露，其马上跑 回保安值班室，向经理报告情况，经理带领工程部 等人员赶到现场，经查询，家中有人，但却不开房 门，此时，保安队长要求踹开房门，被经理当场拒 绝，此后，该队长又拿出手机拨打火警电话，又被经 理制止。 问题：该队长做法是否正确，应当如何操作？ 北京中勉律师事务所 二、案例分析： ? ( 2)某5A级大厦共有203家公司办公，2012年10月8日早晨6时5分，保安刚刚完成交接班，此时从侧门进来一人，走步行梯上5层一公司门口，刷卡进入公司后，实施盗窃，造成公司重大商业秘密泄露，该公司要求物业公司承担赔偿责任，物业公司予以拒绝。 提示：物业公司是否承担责任？承担什么责任？ 北京中勉律师事务所 二、案例分析： (3)蜘蛛贼攀31层楼连盗十多住户，是某高档小区?不少业主表示物管不让装防盗网。凌晨5时45分，A6栋2楼到31楼的十几家住户向小区管理处报称家中被盗。凌晨5时50分，小区管理处监控中心A6栋天台门警报装置启动。小偷在通往天台时触动了警报装置。6时10分，小区附近的派出所多名警员到达现场，加入搜查行列，但始终未发现可疑人物。 思考：因物业公司治安隐患而发生的业主家中被盗，该损失找谁要？ 北京中勉律师事务所 二、案例分析： (4)2012年夏天发生的郭德纲事件一度也是传得沸沸扬扬。 郭德纲位于大兴区赢海庄园小区内的一栋别墅被控占用公共绿地，私建后花园,给整体环境造成影响。根据小区其他业主反映，两年前，郭德纲一家搬进该别墅区，此后其家人便用栅栏将后院的小片绿地圈上，将那片地给封死，破坏了整体环境。将该情况反映到物业公司后，物业公司表示对此会采取制止、协调处理方式，他们给郭德纲发放了关于违章的通知单，要求其限期改正。 思考：业主搭建违章建筑物业公司该怎样做？ 北京中勉律师事务所 二、案例分析： (5)2011年11月25日，北京市某项目业主景某准备上班时，因道路结冰，致使其滑倒摔伤。景某右足双踝骨骨折，住院治疗14天，花费医疗费用29958.02元，误工3个月。为此，景某将物业公司诉至法院。 2012年3月14日，经法院一审判决，被告物业公司向原告景某赔款27678.02元。 思考：物业公司因路面积水导致行人滑倒摔伤而产生的的纠纷，该如何处理？ 北京中勉律