税收法律与案例分析 教学课件 王跃国 8.ppt

第8章 土地增值税 8.1土地增值税基本原理 8.2纳税义务人 8.3 征税范围 8.4 税率 8.5 应税收入与扣除项目的确定 8.6 税收优惠 8.7 应纳税额的计算 8.8 征收管理与纳税申报 学习目标： 1.了解土地增值税的概念。 2.掌握土地增值税扣除项目和计算方法。 3.熟悉土地增值税税率。 4.掌握土地增值税税收优惠。 本章重点：土地增值税计算方法。 本章难点：扣除项目金额的确定。 8.1土地增值税基本原理 8.1.1土地增值税概念 土地增值税定义 是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值税收入的单位和个人征收的一种税 1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日起开征土地增值税。 8.1.2我国土地增值税的特点 以转让房地产的增值额为计税依据 以转让房地产的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产的收入，减除税法规定准予扣除的项目金额后的余额。 征税面广 除免税，转让房地产取得收入的缴纳土地增值税 。 实行超率累进税率 实行按次征收 每发生一次转让行为，就依据每次取得的增值额征一次税。 8.1.3我国土地增值税的作用 增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控。利于对房地产业的开发、经营和房地产市场进行适当调控，促进土地资源的合理利用，遏制炒买炒卖房地产的投机行为。 有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴力的行为。 增加财政收入。1993年前，我国房地产税收主要有营业税、企业所得税、契税、个人所得税、土地增值税等。1994年1月1日起对土地增值税收益征收土地增值税，增加了国家财政收入的新财源。土地增值税收入属于地方政府的财政收入，为地方政府积累经济建设资金起到了积极的作用。 土地增值税的纳税义务人是指转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。 目前，对纳税人的规定，只要有偿转让房地产，不论法人与自然人，不论经济性质，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人，不论部门，都是土地增值税的纳税人。 8.3 征税范围 8.3.1 征税范围 转让国有土地使用权：国有土地是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让：地上的建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。 8.3.2 征税范围的界定 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。转让的土地使用权为国家所有，是判定属于土地增值税征税范围的标准之一。 土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。产权发生转让是判定属于土地增值税征税范围的标准之二。 土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。取得收入是判定属于土地增值税征税范围的标准之三。 8.3.3土地增值税一些具体情况的规定 以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的。这种情况因其同时符合上述三个标准，所以属于土地增值税的征税范围。 出售国有土地使用权的 。 取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。 存量房地产的买卖。 以继承、增与方式转让房地产的。这种情况因其只发生房地产产权的转让，没有取得相应的收入，属于无偿转让房地产的行为，所以不能将其纳入土地增值税的征税范围。 房地产的继承。 房地产的赠与。 房地产的出租。虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。 房地产的抵押。在抵押期间产权并没有发生权属的变更，因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。 房地产的交换。这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按《土地增值税暂行条例》规定，他属于他的增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 以房地产进行投资、联营。入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 合作建房。暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 企业兼并转让房地产。暂免征收土地增值税。 房地产的代建房行为。这种情况对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税