2013年上海市嘉定区中信泰富商办项目立项报告(集团汇报稿).doc

上海市嘉定区中信泰富商办项目 立项报告（集团汇报稿） 上海公司 2013 年 2 月 目 录 总结 部分 项目价值 第一部分 项目地块概况 第二部分 市场分析 第三部分 项目产品定位和经济效益分析 第四部分 总体一级节点开发计划和付款 节奏 总结 部分 项目简述 嘉定新城站 甲级写字楼 SOHO SOHO 20F 5F 商业 1 层品牌主力店（自持） 2 层品牌主力店 + 简餐（自持） 3,4,5 层可售小商铺，娱乐，餐饮 中信泰富又一城 ， 06 年 1 月由香港中信泰富获取的地铁上盖商住项目，一期地铁西侧住宅已全部售罄，此次转让部分为地铁站东侧商办用地， 占地 5.08 万方，地上建面 20 , 9 万方 ，包含 3 栋 20 层办公及酒店公寓和 5 层大型商场 。 总 项目概况说明 ： 1: 政府文件未规定持有比例，可全部销售，此次报告按商业 50% 持有，办公酒店全售作为测算依据。 2 ：项目有独立项目公司，此次以全部股权转让或者合作开发方式来操作。 3 ：转让价格 4000 元 / ㎡， 1098 万 / 亩， 总地价 8.36 亿 （其中可计入成本 1000 元 / ㎡） 4 ：目前土地平整，四证全 中心广场 商业 13.25 万方 2.55 万方 2.55 万方 2.55 万方 2.55 万方 最为上海十二五计划中九大新城中发展最成熟的嘉定新城，此项目处于交通位置优越的联通嘉定主城区的轨交 11 号线嘉定新城站的地铁上盖商办项目。在以住宅为主，缺乏大型标杆性商业的新城核心片区，此项目将直接辐射周围 15 万人口住户和轨交引入的流动客群。 版块价值： 嘉定新城核心区总规划面积 17.23 平方， 06 年至今商品住宅总销售套数 36150 套，占全版块 70% 的住宅已售，按全市平均 3.4 人 / 套的标准，潜在人口 12.3 万，未来整个家定城区版块规划 80~100 万人口 项目定位： 嘉定新城核心区连续 2 年成为全市住宅成交量最高的新区。住宅市场竞争激烈，目前该区域缺乏标杆性一站式集中商业，已街铺和住宅群楼商业为主，以高档甲级写字楼、高性价比 轨 交上盖 soho 、以及大型高端商业为一体的项目再该区域有极高的潜力和价值。 周边地价水平： 嘉定目前出让住宅用地底价在 7500 元 / ㎡，商办在 3500~5000 元 / ㎡，近年成交最高溢价住宅高达 12000 元 / ㎡，商办 9000 元 / ㎡，而且轨交沿线住宅和商办用地已全部出让。 项目价值： 总地价 8.36 亿，总投资额 28.75 亿，总销售收入 51.98 亿， 50% 持有商业细税前年利润 1.6 亿，开发周期 2 年，销售周期 2 年半。 总结 部分 项目价值 目 录 总结 部分 项目 价值 第一部分 项目地块概况 第二部分 市场分析 第三部分 项目产品定位和经济效益分析 第四部分 总体一级节点开发计划和付款 节奏 6 嘉定中信泰富项目位于嘉定新城板块， 11 号线嘉定新城站地铁上盖， 20 分钟直达市中心。 距离嘉定老城 5 公里，虹桥枢纽 16 公里，为上海西北门户，是上海政府规划 5 大新城之一。 中信泰富项目 太湖 陆家嘴 11 号线 绕 城高速 沪嘉高速 沈海高速 京沪高速 中信泰富项目 嘉定新城站 已建部分 转让部分 胜辛路 双丁路 云谷路 国际赛车场 第二部分 项目地块概况 1.1 项目区位 作为上海西部最大的经济带，政府重点打造的嘉定新城区域，总规划面积 220 平米公里，规划人口 80 万 。目前核心片区 18 平方公里，规划人口 15 万。目前已有多家开发商进驻，并已配建瑞金医院，华师大二附中，妇幼保健院。 13 年底区政府也将迁至片区，目前核心区以住宅为主，商办极其欠缺。 龙湖郦城 远香湖 总部商务区 新城金郡 绿地秋霞坊 总部配套区 中信 泰富 泰国盘古 保利家园 龙湖蔚蓝香醍 合景泰富 常发地产 瑞金医院 华师大二附中 妇幼保健院 保利大剧院 第一部分 项目地块概况 1.2 项目周边配套及四至 已开发住宅 未开发地块 嘉定新城站 转让部分 第一部分 项目地块概况 1.3 项目规划指标 云谷路 双丁路 胜辛路 1.5 项目宗地现状 9 301 目标地块土地已平整，零星桩基为了证明项目已开工 。 轨交 站南侧为中信泰富又一城住宅部分，目前已基本售罄，底部沿路商业已开业。 地块西侧及南侧 201 、 101 、 402 地块均为中信泰富又一城未建住宅部分。 第一部分 项目地块概况 地块连接嘉定新城站 一期住宅已基本售罄 目前地块处于平整状态 已建完