川农-房地产经营与管理.docx

第一章房地产—是指房产与地产的合称，是房屋与土地在经济关系方面的体现，属于资产范畴。房地产的特性：不可移动性、耐久性、差异性、稀缺性、昂贵性、多重效用性、外部性、报酬递减性房地产的社会特征：涉及到复杂的法律关系；反映区域气候、社会风俗和生活习惯；受社会福利和保障制度影响较大。第二章（1）房地产市场、房地产供给与需求、房地产泡沫与过热、房地产市场调查、房地产结构（忽略）房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。（2）房地产市场的特征房地产市场的特征室友房地产商品的特殊性决定的。一般商品同类同质，可以互相代替，但房地产商品角有不可替代性；一般商品有用以的国家行业标准和规格，市场信息充分，各品牌可以互相比较，信息传播畅通，但房地产市场信息复杂、隐蔽、房地产权益被各种政策法规所束缚，一般消费者难以区别。房地产市场是房地产产权交易市场；房地产市场具有强烈的地域性；房地产市场供求关系的特殊性；房地产市场具有不完全开放性；房地产市场交易形式的多样性；房地产市场变化的周期性。（3）房地产市场和房地产市场调查的类型或分类房地产市场按用途（物业类型）、市场运行层次、交易形式（客体）、影响范围划分。房地产市场调查：市场调查的范围分类：A．专题性市场调查B．综合性市场调查②按市场调查的功能分类：A．探测性调查B．描述性调查C．因果性调查（5）房地产市场调查的步骤或程序，如何开展房地产市场调查？(1)准备阶段 A.提出问题，明确目标B.初步情况分析和非正式调查C.制订调查方案和工作计划，拟定调研计划书。(2)实施阶段A.建立调查组织B.收集第二手资料C.收集第一手资料(3)分析和总结阶段A.数据的分析与解释B.编写调研报告。房地产市场调查的程序—5个阶段：明确调查问题、确定调查方案、实施调查、处理资料和分析、撰写调查报告第三章：居住区规划设计的内容：居住区住宅群体规划布局；居住区道路与交通规划设计；居住区公共建筑与服务设施规划设计；居住区绿地与室外环境规划设计；居住区建筑小品规划设计。布局的形式：周边式：沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静，土地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差。行列式（按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列，其优点是每户都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空间较为单调。）；混合式；采取行列式和周边式相结合的方法进行布置，可以采纳上述两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落。散点式；住宅围绕中心设施或绿地布置自由式：结合地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的形式，灵活布置以取得良好的日照通风效果。住宅项目规划设计方案的评价步骤;1 明确评价目标2 选择评价的指标体系3 选择合适的评价方法4 比较分析并优选方案评价指标体系：住宅建筑设计方案的评价指标体系。从建筑的实用性、安全性、经济性、艺术性四个方面来考虑。2开发区：分为小区用地面积指标、小区的主要技术经济指标（住宅平均层数、建筑密度、人口净密度、绿化覆盖率、工程造价、建筑面积密度、居住建筑面积密度、住宅层数比例、公建面积与居住建筑面积之比）和小区综合评价指标。评价方法：综合评分法（书66）第四章房地产投资：是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参 与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产投资的分类一般投资的分类有四种：短期投资和长期投资；直接和间接投资；金融投资和实物投资；生产性投资和非生产性投资；国内和国际投资。房地产按经济活动类型划分土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资。房地产投资的特性 置固定性或不可移动性 ；②寿命周期长 ；③适应性 ④各异性⑤政策影响⑥专业管理依赖性 ⑦相互影响性 房地产投资的作用推动了国民经济的增长，带动了相关产业的发展提高了居民的居住水平，促进了家庭的合理消费改善了城市建设和投资环境抵御通货膨胀的影响，增加了政府的财政收入敏感性分析的概念、步骤、方法概念：指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效 益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益 指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种 不确定性分析方法。步骤 ⑴确定用于敏感性分析的经济评价指标。 ⑵确定不确定性因素可能的变动范围。 ⑶计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。⑷ 通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素， 作出进一步的分析。方法单因素敏感性分析（2）多因素敏感性分析（3）敏感性分析的“三项预测值”法可行性研究的概念、作用、步骤可行性研究是指在项目投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方