山东临沂开发区海关西写字楼地块可行性分析报告1PPT2010年.ppt

临沂开发区海关西地块可行性分析报告 （附）：5A智能化系统标准 办公 oa 预留电力符合 50va/平方以上，办公室oa布线采用网络地板 或地面线槽； 通信 ca 计算机网络通信系统达到所有办公间提供其他国际国内长途语音 及数据通信条件 千兆入户 百兆到桌 楼宇ba 主要的机电设备智能化管理，并监控其运行情况 消防FA 防火电视监控 安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷淋装置 保安 SA 保安重点部位（门庭 电梯等），设电视监控，自动巡更 基于对销售一线人员的调查，得出影响水平差的主要 因素有：朝向、通风、采光、景观、户型、面积、噪音、楼间距等八个因素。 最大限度的考虑各种因素对于价格的影响，以发挥价值的最大化，并能够利于价格的合理攀升。 为了使各个单位能够价值最大化，保持均衡消化，根据经验和与营销公司共同商定，最大水平价差定为400元。 价格调差原则 开发周期： 2010年7月 开发准备（与银行等大客户洽谈） 2010年10月 主体开发 2012年05月 全部开发完毕 营销部分 Part 7 Question? 核心要求：相对时间内创造更大化利润 对应课题： 在相对的时间内 塑造最鲜明形象 制定针对性策略 采取最直效战术 实现销售 创造利润 打造品牌 目标　…… 课题分解 - 1：相对的时间 销售目标之达成周期 2011.01-2011.07 强销周期6个月 整盘实现销售率 75% 1-3层商业实现 70% 写字楼实现 80% 课题分解 - 1：相对的时间 销售目标之达成周期 2011.07-2012.01 尾盘周期6个月 整盘实现销售率 100% 1-3层商业实现 100% 写字楼实现 100% 课题分解 - 2：制定针对策略 商 业：辅助造势 蓄势突破(目标行业扫街) 1-3层金融区：先行爆破 全攻快打(针对银行 客户重点切单) 写字楼部分：并行出击 创造差异 (针对重点企业扫楼宣传) 整合营销，价值联动 整合营销之推盘策略 课题分解 - 2：制定针对策略 10年.07月-11年01月 序盘(银行接洽) 11年1月-11年03月 地盘攻略 区域造势/媒体炒作 写字楼开盘 银行清盘 11年3月-11年07 12年5月 立体攻略 活动造势/全攻快打 人际攻略 形象展示/口碑传递 渗透攻略 借市造势/品牌奠定 蓄势储备 开盘强销 持续旺销 借势发力 名利双收 推 广 核 心 销 售 核 心 时间 银行强销 商业蓄势 商业强销 11年07月-12年1月 现场攻略 借市造势/品牌奠定 写字楼清盘 整合营销之推盘策略 全体清盘 写字楼蓄势 （预售） 课题分解 - 2：制定针对策略 一、推广战术 从全新的视角去考虑问题，从创新的角度去思考解决之道，创造差异化的推广就是要区别于常规的推广行为，在延续传统的同时寻求新的突破。 推广差异化主要体现在 推广渠道精准化 推广手段灵活化 推广品牌整合化 推广运行借势化 推广市场细分化 情境营销气质鲜明 整合营销之差异化攻略 活动营销贯穿始终 舆论先行蓄势待发 抢占地盘绝对主场 课题分解 - 2：制定针对策略 推广战术 -1 【抢占地盘绝对主场】 项目楼体广告、工地现场包装、外围路牌和道旗统一包装； 区域各个机票出售点投放票封、区域各报亭夹报投放、区域各大酒店和餐厅DM资料投放； 区域银行门口礼物及资料发放等。 整合营销之策略解析 课题分解 - 2：制定针对策略 战术说明： 建立项目在区域市场内形成“新地主”形象, 使项目在非常短的时间，给区域客户铺天盖地的感觉，从而引发客户积极抢购的心态，并通过人脉相传，产生客户数量裂变式的增加，为开盘热销奠定基础。 战术运用效果： 打透区域市场，强迫式地增强客户的关注度，在区域内“家喻户晓”，建立“新地主”形象。 推广战术之-1-抢占地盘绝对主场 整合营销之策略解析 课题分解 - 2：制定针对策略 媒体先行，以媒体炒作为主，通过多方位媒体视角，一方面进行产品价值探讨，同时竞相预测项目预期价格。 专家论坛，邀请地产界专家、学者、商业协会专家、营销专家等等，以举办“区域价值研讨会”等论坛形式，以专家的视角，来解读产品价值及对项目的价值评估与价格预测。 【舆论先行蓄势待发】 推广战术 -2 整合营销之策略解析 课题分解 - 2：制定针对策略 战术说明：在本案开盘前期市场预热阶段，按照先区域，再周边的推广步骤，“由内而