物业服务心维修作业指导书.doc

工程维修作业指导书 1.0目的 为规范管理，提高工作效率，提升服务品质，保证优质服务，以满足业主的要求，制定本工作规范与服务流程。 2.0适用范围 大连远洋基业物业管理有限公司时代城物业服务中心。 3.0术语 无 4.0职责 4.1维修部主管工作职责 4.1.1在项目总经理的直接领导下，负责维修部的日常综合管理工作。 4.1.2负责所辖物业公共设施设备（包括机电、消防、供电等主要设备）的运行、保养、维修及安全检查。遇到突发事件立即组织力量抢修，确保各种设备能正常使用。 4.1.3负责制定本部门年度、月度工作计划，并组织实施。 4.1.4负责所辖物业的各类工程图纸、机电设备技术资料的使用、整理、存档、更新。 4.1.5负责整理编制辖区内设备、设施的台账、标识工作。 4.1.6负责维修员的专业技术培训，提高机电维修人员的专业技能和服务水平。 4.1.7负责所辖区域各种设备、设施的正常运行，积极实施技术改造，节约成本，控制费用开支。 4.1.8负责维修部常用工具、配件的领用和保管。 4.1.9负责业主装修申请的核查、装修过程的检查、监督管理. 4.1.10负责维修工上门维修服务所收费用的审核和电话回访。 4.1.11协助办公室做好设备、设施管理制度的建立。 4.1.12协调、解决、接管物业的遗留工程问题。 4.1.13办理接管物业的验收、移交工作。 4.1.14完成上级领导和公司交办的其他工作。 4.2维修员工作职责 4.2.1负责所辖物业各类供水、供电设备和公共设施的维修与保养。 4.2.2熟悉所辖物业的供水、供电、供气、消防、弱电通信系统等的管线路的控制位置、性能、走向和使用情况，确保各种机电设备的正常运作。 4.2.3负责每天巡查设备仪表的运行情况，认真做好记录，发现问题及时处理，保证正常的水、电供应和公共照明。 4.2.4负责每周两次对各类设备房进行清洁，保持室内和设备的清洁，并按照有关规定对设备进行日常保养工作。 4.2.5负责按时做好住户及公共场所的水表、电表的抄表工作，做好水、电费用的收支平衡，并协助做好水、电表维护工作。 4.2.6负责完成住户家庭的特约维修服务。 4.2.7负责新楼盘的钥匙接管验收。 4.2.8负责所辖物业的公共设施和消防设备的巡查、记录和维护等。 4.2.9完成上级领导和公司交办的其他工作。 5.0制度 5.1配电房管理制度 5.1.1配电房是供电系统的关键部位，设专职电工对其进行24小时巡查值班。未经主管许可，非工作人员不得入内。 5.1.2值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。 5.1.3值班人员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况；严禁变压器、空气开关超载运行。 5.1.4经常保持配电房地面及设备外表无尘。 5.1.5配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只能监护，不得插手；严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。 5.1.6因故需停某部分负荷时，应提前一天向使用该部分负荷烦人用户发出停电通知。 5.1.7经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。 5.1.8做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小动物进入配电房。 5.1.9值班员应认真做好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。 5.2水泵房管理制度 5.2.1值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头盒阀门有无渗漏水。 5.2.2经常检查水泵控制柜的指示灯状况，观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵，消防水泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。 5.2.3生活水泵规定每星期至少轮换一次，消防泵每月自动和手动操作一次，确保消防泵在事故状态下正常起动。 5.2.4泵房每星期由分管负责人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。 5.2.5水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气口应用不锈钢网，以防杂物掉入水池中。 5.2.6按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。 5.2.7保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。 5.3风机房管理制度 5.3.1风机房必须保持整洁，不得堆放杂物。 5.3.2风机房内任何设备未经允许不得移动位置。 5.3.3风机房平时应上锁，不能让非工作人员进入，如需参观要有工作人员陪同下才能进入风机房。 5.3.4风机房应保持通风良好，有足够的照明。 5.3.5平时应注意风机滤网是否堵塞，如有此情况应立刻清洗风机滤网。 5.3.6应定时检测控制线路。 5.4消防控制室交接班制度 5.4.1接班人员应提前到达岗位，做好接班准备工作。包括： 5.4.1.1查看上班工作记录，听取上班工作人员工作情况介绍，交接设备运行表。 5.4.1.2检查设备运行是否良好。 5.4.1.3检查仪表工具