不动产评估准则讲课讲义.doc

资产评估准则——不动产讲课建议 11月28日，财政部在人民大会堂举行中国资产评估准则体系发布会，颁布了包括8项新准则在内的15项资产评估准则，同时宣布成立财政部资产评估准则委员会。财政部副部长、财政部资产评估准则委员会主席朱志刚出席发布会并致辞。朱志刚指出，此次资产评估准则体系的发布，对于推动资产评估行业健康发展、更好服务于改革与发展大局具有重要意义。一是有利于深入贯彻落实科学发展观。二是有利于完善社会主义市场体系。三是有利于维护公众利益，提升行业社会公信力。四是有利于提高行业规范化水平和执业质量。五是有利于评估报告使用方理解评估行业。资产评估准则体系的特点主要表现为：注重品德要求，强调职业道德；立足中国国情，借鉴国际经验；切实维护公众利益，提升行业社会公信力；关注新兴业务，主动服务市场需要；充分尊重委托方合理需求，提升行业服务质量。中国资产评估协会制定了《资产评估准则––评估报告》、《资产评估准则––评估程序》、《资产评估准则––业务约定书》、《资产评估准则––工作底稿》、《资产评估准则––机器设备》、《资产评估准则––不动产》和《资产评估价值类型指导意见》等7项资产评估准则，现予以发布，自2008年7月1日起施行。 一、本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。相关权益: 1、所有权：完全所有权，共同所有权（共有权） 2、使用权： 3、抵押权 4、租赁权 按照美国估价学会《房地产估价》的分类，房地产权益的类型： 1、经济权益：出租人权益和承租人权益，评估时必须考虑合约租金和市场租金的差异，也是评估承租人权益主要依据。 2、法律权益 3、物理权益 4、财务权益 二、企业价值评估中的不动产评估 不管是采用何种方法评估，都要对企业价值评估中的不动产特别关注 三、执行不动产评估业务，应当遵守本准则。 四、根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，恰当运用评估方法， 五、要求委托方对不动产的权属做出承诺。注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。 六、合法的前提下，以最优利用方式进行评估：不管评估对象目前使用方式是商业、住宅还是工业，首先要看规划用途是什么，合法是第一前提，如果法律允许有多种用途，选择最优利用方式进行评估。对已经领取房产证和土地证的，按照证上规定的用途评估；对未领取两证的，要看土地出让合同，规划许可证，土地出让金交纳凭证等，要根据资料确定：用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标。 七、参考相关的国家标准：中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999） 八、要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途，确定不动产评估对象和评估目的：评估对象是所有权、使用权、还是租赁权；是部分权益还是所有权益。评估目的是转让、抵押、租赁、保险、税收、征收、征用、企业产权变动，以及财务报告目的等。在本准则中特别提到，也是首次提到。 九、应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。不全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，就无法选择评估方法。 十、根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设：什么是合理假设，什么是合理假设？ 十一、不动产组成部分的价值存在相互影响关系。建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损的可能。如果建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损情形，评估土地使用权价值时应当合理计算该损失金额并加以扣除。 十二、对于不动产处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实地查看的部分，应当采取适当措施加以判断并予以恰当披露。 十三、对于水利工程、码头、桥涵、道路等不动产，注册资产评估师应当根据不动产的价值特性和资产特点，通过设计概算、工程图纸、竣工决算资料、定额标准等技术资料，结合对不动产的现场查看，了解不动产的结构、工程量、工程费用分摊、建设周期以及收益等情况。 十四、注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的相邻关系、租约限制和动产对不动产价值的影响。 十五、应当根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。 十六、采用市场法评估不动产时，应当收集的交易实例的信息 十七、不动产未来收益包含有形收益和无形收益。收益期限应当根据建筑物剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，并根据有关法律、法规的规定，合理确定；有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。 十八、重置成本采用客观成本；分别估算，建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。 十九、确定住宅用途建筑物实体性贬值时，应当考虑土地使用权自动续期的影响。当土地使用权自动续期