吉林长春永春国际商业广场项目投入及回报简析.docVIP

永春国际商业广场 （规划为城市综合体） 项目投入及回报简析 一、概况说明 项目位置：长春市南关区大马路以西，四马路以北，五马路 以南，永春商场以东。 占地面积：41500㎡ 容积率：＜4.2 可建面积：（地面以上16万平米，地面以下9万平米） 地上160000㎡ 其中商业：100000㎡ 住宅: 40000㎡ 公寓：20000㎡ 地下：约90000㎡，该部分不算容积率 分三层，其中负一层可规划为下沉式商业街或超市，负二、负三可规划为智能化停车场，满足项目配套。 拆迁补偿面积：（该部分以实际工程造价由拿地投资方回购，约给付项目投资者1亿元） 商业部分回迁：8000㎡ 住宅部分回迁: 26000㎡ 可售面积： 商业：92000㎡ 公寓：20000㎡ 住宅：14000㎡ 地下商业：30000㎡（实际为自持，租金收益） 地下停车场：60000㎡（可出租或销售50%，租金收益） 销售均价： 商业均价: 约25000元/㎡ 公寓：7000元/㎡ 合作方式或投资方需投入资金简析： 第一种方式，中安公司出地，投资方投资运作，投资方与拿地方（长春中安房地产开发有限公司）签订协议后，投资方按项目地面以上可售商业部分2000元/每平米的价格支付中安公司（长春中安房地产开发有限公司）约2亿元拿地费用。另中安公司占据比例较高的原始股份，具体股份比例经双方商议后确定； 第二种方式，中安公司出地，投资方投资运作，投资方按项目地面以上可售商业部分5300元——5600元/每平米的价格支付中安公司（长春中安房地产开发有限公司）约4.87亿元拿地费用，中安公司另占股份10%左右，资金注入及细节经双方协商后确定。 项目回报简析 商业：92000㎡×25000元/㎡＝23亿元 公寓：20000㎡×7000元/㎡＝1.4亿元 住宅：14000㎡×7000元/㎡＝9800万元 地下一楼商业出租租金收益： 30000㎡×45元/㎡/月×12个月×35年＝5.67亿元。负一楼商业回报说明：按照给予商家或主力店5年免租招商优惠政策、起租后租金45元/平方米/月利润、抵扣部分资金占用成本、出租35年来测算收益。 地下负二、负三停车场收益： 60000㎡×10000元/㎡/月×0.5＝3亿元 负二、负三楼停车场回报说明：按照1万元/平方米销售价格，出售50%，自持50%满足配套使用来测算收益。 以上合计产出为：34.05亿元 投入利润简析： 拿地成本：4.5亿元（资金根据双方商议分阶段支付中安公司，第一阶段约支付1.5亿元资金后即可开工建设。） 土建开发：含行政性收费、事业性收费、建安工程费、小区配套费、财务办公费用、销售费用、税金、营销、招商、装修（平均6000元/平米综合成本测算）等约15亿元 其他不可预估费用：0.5亿元 成本合计约：20亿元 利润约为：14.05亿元（在商业全部销售、停车场出售50%的前提下，如自持部分需另详细测算各部分成本及收益）。 特别说明：投资方不需负责任何拆迁事项，中安公司负责拆迁各项工作，即投资方在净地基础下开发建设运作该项目。 2 1