2016年包头娜琳广场开盘阶段营销策划方案.doc

2007年包头娜琳广场开盘阶段营销策划方案 市场调查与定位报告 目录 第一部分：市场篇 一、包头市商业环境调查 二、青山区商业环境调查与分析 三、项目周边商铺租售价格调查 四、项目周边在售商业项目调查 第二部分：项目篇 一、项目SWOT分析 二、项目系统定位 1、目标投资客户群定位 2、项目主题形象定位 3、项目经营定位 三、项目内部空间规划建议 1、一层平面划分建议 2、装修标准建议 3、产品优化建议 四、项目价格策略 1、区域商铺租售价格一览 2、项目各楼层租金预测 3、项目各楼层定价系数 4、项目价格定位 95、总价控制及付款方式 五、项目招商策略 1、招商原则 2、招商方式 六、项目营销推广 1、项目营销策略 2、项目推广思路 第一部分：市场篇 一、包头市商业环境概述 包头位于内蒙古自治区西部，地处渤海经济区与黄河上游资源富集区交汇处，北部与蒙古国接壤，南临黄河，东西接沃野千里的土默川平原和河套平原，阴山山脉横贯中部。 包头市辖9个旗、县、区，其中：3个市区（昆都仑区、青山区、东河区）2个矿区，4个农牧业旗县区，总面积27768平方公里，人口2331.6万。包头是国务院首批确定的十三个较大城市之一，是内蒙古自治区最大的工业城市，是国家重要的基础工业基地。 1、包头市商业投资发展现状 近年来，包头市商业房产投资日渐高涨，商业房产交易量逐年上升，商业房产租赁市场日趋活跃。开发商对商业房产投资由2001年的1.85亿元增长到2003年的4.19亿元，增长近1.3倍。商业房产成交面积从2001年的14.47㎡增加到2003年的23.71万㎡，增长了64%；成交金额由2001年的1.67亿元增加到2003年的3.88亿元，增长1.3倍。商业房产租赁面积由2001年的1.76万㎡增加到2003年的22.45万㎡，增长近12倍；商业房产租金由2001年的19.62万元增加到2003年的59.50万元，增长2倍。 2、商业房产投资持续上涨的原因 零售业迅速发展、商业房产项目投入加大。 包头市作为一个经济快速发展和区位优势显著的城市，已经吸引了国内大型零售商如华联、王府井、国美等纷纷前来包头投资，并且经营业绩良好。该市正积极与国际零售商接洽，努力吸引外商投资。商业资本高速圈地谋求更大市场份额的客观要求，刺激了商业房产的兴起。神华国际城、豪德贸易广场等大型商业项目正在兴起，也是带动商业房产投资热的一个重要因素。 经济结构调整、发展第三产业的客观需要。 包头市是内蒙古自治区最大的工业城市，经济发展处于一个关键时期。提高第三产业的总体水平及其在国民经济中的比重，是经济结构调整的必由之路。第三产业的发展需要一定的经营空间，因此商业房产投资随着第三产业的快速发展有极大的增值潜力。 城市发展活力吸引投资。 GDP增长速率 包头市发展的活力体现在以下几方面：第一，经济持续快速发展，经济总量迅速扩大，实现了跨越式发展，城市综合经济实力得到较大提升。主要表现是：GDP的增速2001、2002年、2003年分别为10%、20%和31.5%，2004年1-9月达451.9亿元，同比增长30.2%；财政收入连续七年保持两位数的增长，2002年突破30亿元，2003年突破50亿元，2004年1-9月达到50.25亿元，同比增长75.7%；固定资产投资2003年达到223.65亿元，2004年1-9月达281.40亿元，同比增长61.1%；城镇居民人均可支配收入2003年为9216元 ，2004年1-9月为8536元，同比增长29.2%，在西部城市列首位。第二，城市品位和城市形象得到较大提高，投资环境得到极大改善。近年来，包头市以基础建设和生态建设为重点，推进城市化建设，特别是2003年全市城建投资8.1亿元，是“九五”以来城建资金投入最多、建设规模最大的一年。2003年全市建成区绿化达到33%，塑造了城市景观新形象。城市建设取得的新成绩得到了国际、国内的肯定。在上述有利因素的推动下，包头市吸引了大量的外来资金。2004年1-9月，直接利用外资到位额1亿美元，同比增长近1.2倍；引进区外实际到位资金66.92亿元，比上年增长28.8%。 居民投资需求扩大 为鼓励居民储蓄向其他领域投资，国家在金融政策上刺激投资需求，加上当前的物价上涨，人们转移了投资目标。从储蓄、股票、债券、房产、保险等个人投资回报率来看，商业房产回报率最高在6～8%，因而有相当的吸引力。居民投资需求给商业房产的销售提供了契机。 3、包头市商业格局的形成 “一城三区”的城市格局与商圈特色 昆区商业定位以中高档消费为主，青山区以中低档消费为主，东河区商业以批发和物流转运为特色。 昆区 作为包头的政治、文化中心所在地，经济实力与居民消费能力居各区之首，已经形成以包头百货大楼为中心，包百商业