南京汤泉镇商业中心综合体物业发展建议56PPT209年.ppt

银泉路为汤泉镇商业集中街区，银泉路与惠济路的交叉路口更有汤泉“新街口”之称。 主要是30-50㎡沿街商铺，银泉西路业态主要包括百货杂货店，服装小店及少量窗帘布艺店，租金为0.5-1.2元/㎡/天；银泉东路业态为建材、农资、通讯卖场、家电卖场等，租金由东向中心区域逐渐提升，区间为0.5-1.0元/㎡/天。 旧农贸市场位于汤农路与银泉西路路口以南，附近有汤泉中学、汤泉小学及汤泉中心幼儿园，商业主要以学生用品及小吃餐饮店、百货杂货店为主。 镇上有2个华联超市，分别在银泉西路及农贸市场旁，面积在250-300㎡。 项目总建筑面积为25317㎡，含农贸市场3945㎡，超市2943㎡，可供销售的商业、商住面积共18429㎡。商业面积的业态配比为： 约26.5% 商住，4623㎡ 约6% 茶馆、酒吧 约22.5% 餐饮 约45% 零售 商业 13806㎡ 比例 业态 可售面积 18429㎡ 目前规划业态配比 项目在售面积中，零售商铺占45%，餐饮、商住各占22.5%及26.5%；鉴于目前汤泉镇居民年龄构成以老年人为主，旅游人群极少，居民需求以日常生活保障为主，因此餐饮比例、茶馆和酒吧的业态选择有待于商榷，业态规划需科学、合理的调整。 项目可供销售单体商铺面积区间从15-400多㎡不等，各产品组合如下： 产品组合 1个 100 -200m2 12个 400-600 m2 4个 81-100 m2 11个 61-80 m2 29个 40-60 m2 164个 31-40 m2 63个 20-30 m2 4个 20m2以下 共计288个 商铺总数 20-40㎡的商铺数量占所有可售商铺总数近80%，此类产品的销售是项目销售策略思考的重点。 但从可售商铺面积来看，400㎡以上商铺约占项目总面积的40％左右，此类商铺的业态规划及销售策略制定的重要性犹在小商铺之上。 餐饮 一层平面 二层平面 餐饮 餐饮 餐饮 产品解析 餐饮分布分散，由于餐饮业态对建筑的特殊要求以及对环境、景观的要求，餐饮业态规划需进行更为合理、科学的规划。 产品解析 B区二层：大型餐饮集中区，面积均在400m2以上，租售有难度。 各店铺之间连通性不够，灵活性差，难以分割。 A区二层：超市旁大型餐饮，面积超过500m2，餐厅入口与一楼农贸市场主入口临近，对餐厅的形象、档次有所影响。 面积较大，超过500㎡的餐饮的招商具有一定难度。且难以实施分割 产品解析 C区一层、二层、三层沿惠济路的单体建筑单层面积在400-500m2，分别规划为咖啡、酒吧、茶馆。对于目前汤泉镇居民需求来说，此类业态经营十分困难。 产品建议 1、业态规划欠科学合理，休闲娱乐业态，如酒吧、茶馆等超越居民消费需求； 2、餐饮类、休闲娱乐类业态单铺面积过大，餐饮类业态比例过高； 3、二楼以上A、B、C区之间连通性欠缺，不利于人流分流、引导，店铺之间互通性亦欠缺，后期灵活分割可能性较小，需通过业态整体合理规划改善。 业态整体规划 丰富业态种类 改善人流动线系统，增强二楼以上通达性 四、定位思考建议 项目定位背景 市场层面 政府层面 旅游层面 体量庞大 商业升级 民生工程 有力支撑 环境优美 温泉小镇 展示/目的 差异/突破 借势/拔高 本项目商业体量之于汤泉镇过于庞大，基于自身发展及整体战略考量，本项目经营层面。除了一站式满足镇域居民的日常型消费，还应该做为面向南京及周边区域温泉休闲旅游消费的递延式配套，打造富有特色的休闲娱乐业和商业。否则不足以给购买者以强有力的购置理由。 项目定位背景 十里温泉、百里老山、千年古银杏、十万亩国家级森林公园…… 汤泉镇温泉旅游产业依托优质生态环境，通过适当的宣传推广，假以时日，必将形成“东汤山，北汤泉”的南京温泉一站式消费目的地。随着汤泉知名度和辐射力的提升，本项目必将借势得到发展，意义深远。 为什么要从旅游层面进行思考？ 本项目为政府牵头、权威打造的 “镇级综合商业体” 销售标的为立足回报，超越40年产权的 “商铺50年经营权” 项目性质界定 项目主要功能为 汤泉镇域惟一的核心商业综合体， 镇域居民日常消费的一站式购物中心 同时可作为汤泉温泉休闲旅游的 特色型配套 项目SWOT分析 优势（S） a.政府背景为本项目提供强大支持及 发展保证。 b.项目体量较大，自身的规模性可保 证其成为汤泉未来的商业中心。 c.农贸市场与苏果未来的进驻,将为 项目带来丰富的人流量。 d.在汤泉镇并无在售商铺，本项目具 有可售的唯一性。 e.土地自政府租用，成本上具有一 定优势。 劣势（W） a.项目不具备独立产权，为销售带来一定难度。 b.项目体量对于汤泉镇消费人口来讲相对较大，镇民的消费力能否保证项目的持续运营尚成疑问。