北京望商业整体分析报告.pptVIP

4.0 零售物业市场分析 整体市场分析 供应状况 截至2004年，北京共有1200万平方米的各类型商业面积。这些商业面积可分为百货公司、购物中心、超市、自由市场以及街边店铺五大类。 截至到2004年底，北京城区范围内大型商场和购物中心的（营业面积超过1万平方米的商场和购物中心）面积已经达到了260万平方米（建筑面积）左右，约占北京各类型商业面积的21.7%，其中百货类商业158万平米，占北京大型商场面积的61％。 主要商业区域 4.0 零售物业市场分析 整体市场分析 未来供应 预计总供应量 在2005-2008年，预计共有522.9万平方米建筑面积的各类大型商业面积竣工。 2005-5006年将是北京市各类商业面积新供应量较集中的年份，共有280.2万平方米。 新增供应集中区域 新供应量主要集中在中央商务区、中关村地区、金融街地区以及部分住宅项目内。 越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。 未来分布趋势 预计未来大型商业向中关村地区和CBD等区域集中的趋势不会改变。而传统商业区的可开发利用土地将越来越少，越来越多的大型商业面积将会集中在城乡结合部和近郊区。 本案周边现有的商业物业主要集中在望京酒仙桥区域，预计周边未来的供给也将延续这一趋势。 4.0 零售物业市场分析 整体市场分析 入住率情况 该区域由于银座百货刚刚开业，而太平洋百货长期经受交通困扰，其整体空置率水平在8%～10％左右。 东直门周边区域 该区域整体空置率约为5%～8% 朝阳门外/建国门区域 该区域整体空置率约为5%～8% 西单区域 该区域大型百货的空置率维持在5％～10％左右 王府井区域 入住率情况 区域名称 价格情况 百货公司的租金多为流水倒扣的方式，不同行业的扣点方式不同，超市的扣点为3-7%，时装的扣点为20-25%。 北京主要大型百货公司的平均营业额为3,353元/平方米/月（营业面积），如果按照商场平均扣点为15%计算，平均月租金收入为61美元/月/平方米，与购物中心的租金水平相当。 购物中心的租金多是固定租金，租金水平与商场位置，商场规模，店铺临街状况，楼层以及商品种类有着直接的关系。 北京购物中心固定租金范围在30-120美元/月/平方米，平均租金为60美元/月/平方米。东方广场的平均租金最高，平均为110-120美元/月/平方米，其次是国贸商场，平均为80-100美元/月/平方米。 4.0 零售物业市场分析 区域市场分析 现有供应 考虑到项目的规模及其周边的商业环境，对区域市场的考察将主要集中在南至东北四环路，北至机场、西至机场高速、东至酒仙桥边缘的区域内，主要包括本项目周边、温榆河别墅区、酒仙桥及望京四个部分。 考虑到本项目的规模及其与周边商业的相互竞争可能，本部分对温榆河别墅区、酒仙桥和望京商业的考察将主要集中于规模商业，即单体或集合规模在5,000平方米以上，具有一定档次水平和市场影响力的商业物业。 4.0 零售物业市场分析 区域市场分析 现有供应 n.a. 2000 来广营东路 餐饮 阿根廷烤肉/咖啡 14 n.a 10000 来广营东路5号 专业市场 尚古城 13 2004 15132 广顺桥北香宾路66号 专业市场 百安居 12 2004 14000 广顺桥北香宾路66号 专业市场 爱家家居 11 2002 8000 酒仙桥路 超市 华润综合超市 10 2002 18000 来广营东路888号 专业市场 来广营花卉市场 9 2002 11000 望京广顺南大街 专业市场 望京正时家居广场 8 2002 17000 南湖北街与湖光北路 百货、超市 中福百货 7 2001 7500 南湖北街与湖光北路 超市 京客隆 6 2000 7000 欧陆园对面 步行街 日祥广场 5 1999 30000 来广营 专业市场 望京农贸综合批发市场 4 1999 50000 望京湖光中街 专业市场 望京建材大世界 3 1999 12500 东四环路 百货 燕莎望京购物中心 2 1998 12000 酒仙桥路12号 超市 万客隆酒仙桥店 1 开业日期 规模（平米） 位置 类型 名称 序号 区域成规模商业物业面积约为21.4万平方米，共14个，项目平均规模约为1.5万平米，区域商业整体及单体规模较小；区域内的商业设施多以小型底商、临街店面等形式存在。 区域内针对日常消费的超市、百货、步行街等零售商业面积共6.4万平米，共6个项目，平均规模约为1万平米。 专业市场共14.8万平米，7个项目，平均供应规模为2.1万平米，其中建材类专业市场供应面积10万平米，占整体的47.7％，是目前区域内的最主要的商业设施。 4.0 零售物业市场分析 区域市场分析 经营情况 85% 1.6 10000 专业市场 尚古城