合富辉煌西安雅荷纳帕蓝湾新阶段营销执行考84PPT2008年.ppt

方案框架 PART1 ｜时局 PART2 ｜项目目标 PART3 ｜新课题 PART4 ｜营销准备必要动作 PART5 ｜营销准备工作排布 PART6 ｜高端营销专题 关键时间点：2008年5月 地震过后楼市发生一系列的变化 我们在纳帕蓝湾项目的的策略也在随之发生转变 这一系列转变是什么 利还是弊？ 面对新的变化，我们将如何调整策略 是为变化发展中的时局！ 从差异化到绝对高端的核心转变 9月底亮相 11月正式入市 现有条件： 产品规划基本完成 工地开挖 距正式入市仅剩两个多月 高端产品怎么做？短时间、新形势下如何启动项目营销实现新的营销预期？ 曲江盛景——60天进入销售期 借鉴点 60天示范区的有效营造 推广方式： 龙湖品牌的强势导入——西安媒体异域成功典型体验 户外全城覆盖 机场液晶大屏 短时间（2个月）内报纸杂志网络的立体轰炸 金地芙蓉世家——外展点先行 借鉴点 4个月外展点推广 结合尚林苑现场推广实现客户短时有效积累 4个月的全城户外渗透——原尚林苑户外的转换 中海铂宫——多位一体品牌馆 借鉴点 2个月全城媒体立体轰炸 户外、报广、网络全城更换 小结： 金地与中海已经有先期高端作品的积累，从而通过短时间的媒体轰炸成功推出 龙湖曲江盛景则通过短时间的情境样板的展示结合短时间的品牌导入及项目的立体化轰炸成功落地 曲江盛景、金地芙蓉世家、中海铂宫等在高端别墅营销上的成功案例值得我们借鉴也将启发我们在短时间内达成营销准备工作的必要动作》 》 》 对短期营销动作的指引： 示范先行打造 媒体集中释放 在产品规划既定的情况下在新的局势下，在传统的低端别墅区域，首推高端度假型项目，我们还可以做哪些改进？ 项目产品力归纳 在产品规划既定的情况下我们还可以做的——增值服务包装做加法在物管、配套等方面进行必要的补充与包装《《《 顶端项目配套的参考比对 连接全球服务——金钥匙服务 至尊服务体系之金钥匙服务 安排异地商旅计划 包括计划城外的旅游路线及预定酒店，计划在国外城市举办的正式商务或家庭晚宴； 子女托管服务 照顾好那些外出旅行客人和在国外受训的客人的子女。 名车接送服务 酒店式的客户接送服务，专为业主及其家人、朋友、客商服务。 提供私人医疗护理服务 提供简单的日常护理服务、体检保健、急救服务等。 至尊服务体系之大管家服务 会所：上流社会的交际平台 会所，宫廷级的艺术会所 六星级会所，会所内设置晚宴大厅和红酒品尝室（聚会厅），尽显业主的尊贵身份 功能完备，设施齐全，囊括健身中心、儿童活动中心、舞蹈室、台球室、美容中心、保健中心、音乐室、影音室、棋牌室、乒乓球室等，畅快休闲生活，所需俱全。 室内篮球场（羽毛球场），壁球场 室外观景泳池，室内恒温泳池 策略相关 货源基础 价格策略 价格策略 推货搭配 推货搭配 推货搭配 推货搭配 推货搭配 推货搭配 入市策略 在未来一段时间内北城类别墅产品属于稀缺产品 同时市场潜在供应白桦林间项目初步估算连排别墅约66套 可能在10月底推出 本项目亮相不能晚于9月底 正式蓄水时间不能晚于10月中旬 硬件准备 展示面先行 外展厅（雅荷艺术展览馆） 现场展示面（艺术主题造型卖场、主题情景区） 沿途导示与心理引导 外展厅之雅荷艺术展览馆 钢木结构 极致现代的艺术造型 艺术主题展览馆 建议面积1500平米左右 现场展示面之销售展示中心 钢结构 艺术造型 建议面积1000平米左右 现场展示之情景区域 沿途导示与心理引导 雅荷春天-张家堡段设立户外高炮 张家堡-未央湖区域设立灯杆旗及若干节点性户外 未央湖界域设立主题精神堡垒 项目周边设立欢迎性导示 准备期工作排布 8月底： 营销方案确定 外展点艺术展览馆方案确定进入施工 （为保证工程周期可考虑会所缩小版、或参照龙湖体验馆进行建设） 现场情景园林示范区以及现场销售中心进入施工 9月初： 户外出街 9月底： 启动媒体立体轰炸 10月中旬： 外展点艺术展览馆交付使用 11月中旬： 现场情景园林示范区以及现场销售中心落成交付使用 顶端艺术品拍卖 高端消费品(奢侈品 ) 发布会 高端消费品(奢侈品 ) 发布会 高端消费品(奢侈品 ) 发布会 高端消费品(奢侈品 ) 发布会 旧业主营销（公关营销） 入口精神堡垒 体现式情境园林 PART5 ｜营销准备工作排布 主要销售阶段参照 08年8—9月——市场导入期（西班牙水岸美墅概念导入） 12月-09年3月——旺销期(保温) 10月——内部认购（情景洋房产品+连排别墅导入） 11月——公开发售（引爆） 4-5月——热销