山水凤凰城市调查报告.a..doc

山水*凤凰城 市场调研报告 编制单位：----房地产信息咨询有限公司 山水*凤凰城市场调研报告 目 录 前言 第一部分 项目简介…………………………………………………………………………… 4 第二部分 桂林宏观经济分析………………………………………………………………… 9 第三部分 房地产市场现状 ……………………………………………………………… 16 一、别墅篇 …………………………………………………………………………………… 22 二、住宅篇 …………………………………………………………………………………… 36 三、商用篇 …………………………………………………………………………………… 57 四、营销篇 …………………………………………………………………………………… 65 五、总结篇 …………………………………………………………………………………… 88 第四部分 项目市场分析与建议 …………………………………………………………… 93 项目SWOT分析 …………………………………………………………………………… 94 市场支撑点 … …………………………………………………………………………… 101 初步建议 ………………………………………………………………………………… 103 第五部分 项目总体规划概念 ……………………………………………………………… 115 前 言 为了开发桂林山水凤凰城,本司于2004年2月18日至2月26派出了由策划部经理陈宗力为领队，成员包括有市场调研专家、经济师、建筑师、营销策划及销售专业人员组成的9人调查组，对桂林市以及临桂县的地理经济环境、房地产开发状况做了详细的调查研究。本次调查共走访楼盘42个，其中对33个楼盘进行了详细的调研，包括纯别墅盘8个，别墅与洋房组合4个，纯洋房盘18个及商铺3个。 本次调研的目的是为山水凤凰城的开发作全面、客观、准确的前期市场资料收集、统计和市场状况概括，力求使这些素材具有典型性和代表性，以期找到项目的市场切入点，为项目作出科学、合理的决策和定位提供理论根据。 本案主要采用实地考察、收集相关资料以及邀约各行业人士、购房者深度访谈的方式开展调研工作。 编写人员名录 指 导——陈宗力 统筹与整合——汤仲坚 编写组成员——汤仲坚、李谌、张庆锋、谭宜溯、陈琳、齐可 各成员具体负责章节： 汤仲坚——桂林市概况、市调总结、项目SWOT分析、项目潜在消费群分析、项目开发目标 李 谌——桂林市房地产发展状况、消费者分析、项目开发目标 张庆锋、谭宜溯——区域状况及竞争对手分析 陈 琳——区域状况及竞争对手分析（广告部分） 齐 可——区域状况及竞争对手分析（产品设计部分） 第一部分：项目简介 项目概况 项目名称：山水·凤凰城 投 资 方：临桂县山水凤凰城房地产开发有限公司 地理位置：桂林市临桂县世纪北道西侧，北距机场路约500米，南靠世纪大道 土地情况：一期工程占地280000 M2合420亩，总建筑面积68362.85 M2（约420亩），容积率0.244，住宅64262.85 M2，商业铺面600 M2，会所1000 M2，设备及管理用房1000 M2；民航医院1500 M2绿化用地面积25913 M2，道路用地面积29239 M2， 地质条件优越，给排水、排污、供电、通讯、道路等基础设施齐全。 场地基本平整，内有一些小山坡。 周边环境：随着桂林两江国际机场和桂柳、桂梧高速公路，321国道改造等大型基础设施工程的相继完工、交付使用，临桂县的投资软、硬环境得到改善。 其 他：一期3/5已经由广西民航订购。 城市概况 桂林市地理环境 桂林是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城，地处南岭山系西南部，广西壮族自治区东北部，行政区划5个城区（象山、秀峰、七星、叠彩、雁山）和12个县，行政区域总面积27809平方公里。其中市区面积565平方公里。总人口483.28万人，其中市区人口64.42万人。人口自然增长率为0.42%，人口密度为每平方公里171人。 临桂位于广西东北部、桂林市西郊，距桂林市中心6公里。建县始于汉代元鼎六年（公元前111年），距今已两千余年。总面积2202平方公里，县辖8乡6镇，其中有宛田、黄沙两个瑶族乡，全县总人口44.58万人，少数民族3.58万人。城区驻地临桂镇，亦是桂林市西城经济开发区，实行区县合一，是全县政治、经济、文化活动中心，学校、医院、体育、供电、供水、电讯等服务设施俱全。临桂陆空交通优势十分突出，境内桂林两江国际机场、湘桂铁路、桂海高速公路、机场专用公路、广州至成都321国道、桂林至浮石20171省道等交汇于县城